Аренда при упрощенной системе налогообложения

Важная информация в статье: "Аренда при упрощенной системе налогообложения", собранной на основе данных авторитетных источников. По всем вопросам можете обращаться к дежурному юристу.

Выбор оптимального налогообложения для ИП, который сдает в аренду нежилое помещение

Сдача недвижимости в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с получаемого дохода. Размер налоговых платежей всегда зависит от нескольких факторов, таких как статус арендодателя (организация, предприниматель или обычное физическое лицо), категория объекта и т.п., а также применяемых систем налогообложения.

Отдельные регионы также имеют право устанавливать особые ставки, ограничивая возможность их применения понятными условиями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Платежи предпринимателя в ФНС

Для правильного определения размера платежей необходимо правильно определить вид налогов, которые необходимо уплатить, их ставки, а также учесть страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование, которые ИП уплачивает за себя, а также возможности уменьшения налоговых платежей.

Фиксированный размер страховых взносов в 2018 году составляет 26 545 руб. на страховую часть пенсии и 5 840 руб. – на медицинское страхование. С доходов, превышающих 300 тыс. руб., дополнительно на пенсионное страхование уплачивается 1%, но общая сумма страховых платежей не может быть больше 212 360 руб. Рассмотрим, какие системы налогообложения может использовать ИП, который сдает в аренду объекты нежилой недвижимости.

Общая система налогообложения

Рассчитанный НДС можно уменьшить на сумму «входящего» налога, когда арендодатель из личных средств оплачивает, например, коммунальные услуги. Такой вычет также применим по договорам субаренды, если получающий доход предприниматель сам снимает помещение у государства или организации, применяющей ОСНО.

Налог на имущество уплачивается только в случае включения объекта в перечень, определенный нормативно-правовым актом субъекта Федерации. В этом случае размер платежа составляет 2% от кадастровой стоимости.

НДФЛ исчисляется по ставке 13%. При этом сумма дохода уменьшается на уплаченный НДС и размер понесенных расходов. Платежи также можно уменьшить на сумму уплаченных страховых взносов. Для расчета окончательной суммы подлежащих уплате страховых взносов на ОСНО учитывается только разница между доходом и расходом.

С объектом «доходы минус расходы»

При упрощенной системе налогообложения с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов» уплачиваются только налог на имущество и налог, связанный с применением УСН. Размер налога на имущество определяется по тем же правилам, что и при общей системе налогообложения.

Ставка налога по УСН «доходы минус расходы» составляет 15% от налогооблагаемой базы, но не менее 1% от общей суммы дохода. Налогооблагаемая база определяется как разность между всеми полученными доходами, в том числе внереализационными, и суммой экономически обоснованных расходов. Перечень таких расходов является закрытым и установлен Налоговым кодексом.

Предприниматель без наемных работников и не заключавший с физическими лицами (не ИП) договора на выполнение работ и оказание услуг, имеет право уменьшить рассчитанный налог на всю сумму уплаченных им страховых взносов. Если он является работодателем, то в зачет можно принять только 50% страховых взносов.

С объектом «доходы»

Ставка налога при применении упрощенной системы налогообложения с объектом «доходы» – 6%. Единственным отличием УСН «доходы» от УСН «доходы минус расходы» является порядок определения налогооблагаемой базы. В этом случае в зачет идет вся сумма полученного дохода, уменьшить её нельзя.

В отношении налога на имущество и расчета страховых взносов применяются те же правила.

Патентная система налогообложения приобрела нынешний вид совсем недавно, но уже успела получить широкое распространение, в том числе для предпринимателей, практикующих сдачу в аренду помещений. Для ИП-арендодателя она имеет как свои преимущества, так и недостатки.

К преимуществам можно отнести фиксированную ставку налога, не зависящую от дохода по данному объекту, и освобождение от уплаты имущественного налога, а также возможность использования одновременно с другими системами налогообложения (кроме ОСНО).

Однако платеж по ПСН нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Ставка составляет всего 6%. Налогооблагаемой базой является потенциально возможный к получению годовой доход, установленный законодательным органом субъекта Федерации.

Применение единого налога на вмененный доход возможно, если такая система установлена муниципальными органами власти. Например, в Москве ЕНВД не применяется с 2012 года. Ожидается полная отмена этой системы с 2021 года. При сдаче в аренду можно применять ЕНВД, если сдаются следующие объекты:

  • торговые места в объектах стационарной торговой сети без торговых залов (рынки, ярмарки, торговые комплексы, киоски, кроме торговых мест на автозаправочных и автогазозаправочных станциях);
  • объекты нестационарной торговой сети (прилавки, палатки, ларьки, контейнеры и т.п.);
  • объекты организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (киоски, палатки, магазины (секции, отделы) кулинарии).

Для исчисления вмененного дохода применяют физические показатели по видам деятельности, размер базовой доходности в месяц и корректирующие коэффициенты. Коэффициент К1 устанавливается правительством РФ, К2 – представительным органом муниципального образования.

Ставка устанавливается в размере 15 процентов величины вмененного дохода. Предприниматель уменьшает ЕНВД на сумму уплаченных страховых взносов, так же как и при УСН.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Обеспечительный платеж в учете арендатора

Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом отметим, что арендатор не должен учитывать данную сумму и в составе доходов в момент возврата (письмо Минфина России от 12.12.2008 № 03-11-04/2/195).

Если же согласно условиям договора между арендатором и арендодателем обеспечительный платеж в последующем будет учтен в составе арендной платы за какой-либо период, то он будет отражен в книге учета расходов и доходов в качестве расхода, связанного с арендной платой за этот период (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 28.06.2011 № 03-11-06/2/99).

Читайте так же:  Сумма земельного налога определяется

Бухгалтерский учет обеспечительного платежа у арендатора также рассмотрим далее на примере.

ПРИМЕР

Согласно договорам аренды фирма на УСН перечисляет обеспечительные платежи арендодателю 1 в сумме 10 000 руб., арендодателю 2 — 15 000 руб.

При этом в договоре с арендодателем 1 указано, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного платежа фирме. А по договору с арендодателем 2 будет позднее произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы.

Расчеты с арендодателем 1:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51

— 10 000 руб. — произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

— 10 000 руб. — произведен возврат обеспечительного платежа по окончании договора аренды.

Расчеты с арендодателем 2:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51

— 15 000 руб. — произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

— 15 000 руб. — в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен его зачет в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 «Арендная плата»

— 15 000 руб. — учет обеспечительного платежа в составе арендной платы в качестве расхода на дату составления акта о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа.

Аренда при упрощенной системе налогообложения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения «доходы минус расходы», приобрел транспортное средство за 285 000 руб. и сдал его в аренду, получая доход 500 руб. в месяц. Сдача транспортного средства в аренду не является основной деятельностью индивидуального предпринимателя.
Можно ли включить в состав расходов затраты на приобретение транспортного средства, предназначенного для сдачи в аренду?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», могут включить в состав расходов затраты на приобретение транспортного средства, предназначенного для сдачи в аренду.

Обоснование вывода:
Согласно п. 4 ст. 346.16 НК РФ в целях применения упрощенной системы налогообложения в состав основных средств и нематериальных активов включаются объекты, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ.
На основании п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. При этом срок полезного использования такого имущества должен быть более 12 месяцев, а первоначальная стоимость — более 40 000 рублей.
В соответствии со ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы, в частности, на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств при одновременном выполнении следующих условий:

  • произведена оплата объекта (п. 2 ст. 346.17 НК РФ);
  • объект введен в эксплуатацию (пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Гадалина Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Горностаев Вячеслав

12 октября 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Аренда при упрощенной системе налогообложения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Организация применяет УСН (объект налогообложения «доходы минус расходы»), арендует помещение у арендодателя, который также применяет УСН.
Какими документами можно подтвердить расходы у арендатора?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе ежемесячно не выписывать акт приема-передачи услуг, если такая обязанность не предусмотрена договором аренды.
В целях документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации, применяющей УСН, достаточно иметь действующий договор аренды, акт приемки-передачи арендованного помещения, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

Дополнительно рекомендуем ознакомиться с материалом:
— Энциклопедия решений. Расходы на аренду при УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Пивоварова Марина

Ответ прошел контроль качества

1 декабря 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

НДС при УСН

В сегодняшней статье мы расскажем, можно ли на УСН работать с НДС. В частности, ответим на вопросы: кто платит налог на добавленную стоимость при упрощенной системе? В каких случаях перечисление НДС при «упрощенке» добровольное, а в каких — обязательное? Можно ли принять к вычету входной налог, заплаченный поставщикам?

Возмещение НДС при УСН

Счет-фактура с выделенной суммой НДС, добровольно выставленный «упрощенщиком», не дает ему права на вычет входного налога. Точно так же нельзя вычесть налог на добавленную стоимость, заплаченный импортером на УСН.

Причина в том, что вычеты предоставляются при приобретении товаров (работ, услуг) налогоплательщиками НДС (ст. 172 НК РФ ). А «упрощенщики» к ним не относятся. Значит, вычет входного НДС им не полагается.

Читайте так же:  Ограничения по упрощенной системе налогообложения

Если организация или предприниматель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», то отнести НДС на затраты не удастся. Да, существует подпункт 22 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ , который позволяет включать в расходы сумму налогов и сборов. Но речь там идет о налогах, уплаченных в соответствии с законодательством. В то время как «упрощенщик» формирует счета-фактуры и перечисляет НДС по доброй воле. Значит, применить данную норму невозможно. На это указал Минфин России в письме от 09.11.16 № 03-11-11/65552 .

Иначе обстоит дело со входным НДС при доверительном управлении имуществом. Управляющий-«упрощенщик» вправе вычесть входной НДС, если у него есть счет-фактура от поставщика (п. 3 ст. 174.1 НК РФ ).

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

рассчитывается от стоимости недвижимости;

ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

  1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
  2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

  • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
  • ставка от 7,5 до 15%;
  • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
  • применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Можно ли на «упрощенке» работать с НДС?

По общему правилу компании и ИП, применяющие упрощенную систему налогообложения, освобождены от уплаты НДС. Но иногда в интересах бизнеса нужно заплатить налог, чтобы привлечь покупателей. Закон не запрещает это делать — каждый «упрощенщик» вправе выставить счет-фактуру и перечислить НДС в бюджет.

Кроме того, есть операции, при которых работа с НДС — это обязанность организации или предпринимателя на УСН. Совершая такие операции, «упрощенщики» не просто могут, но должны оформлять счета-фактуры и платить налог на добавленную стоимость.

Закрытый перечень расходов для уменьшения налога

Контур.Бухгалтерия поможет вам правильно классифицировать траты и подскажет, когда и какую сумму можно учесть в расходах.

Не все расходы организации на УСН уменьшают налог к уплате. Законодательство устанавливает четкий список затрат, которые подпадают под понятие расходов на упрощенке. Этот перечень приведен в ст. 346.17 НК РФ, и он достаточно широк, чтобы организации могли совершать траты при ведении бизнеса и уменьшать налоговую базу. Вот основные виды издержек для УСН:

  • Выплата зарплаты, командировочных, взносы на социальное и пенсионное страхование.
  • Покупка товаров или оплата работ, которые используются в предпринимательской деятельности.
  • Налоги и сборы.
  • Аренда, коммунальные платежи, связь, без которых невозможно ведение бизнеса.
  • Реклама, информационные услуги.
  • Покупка основных средств деятельности и нематериальных активов.
  • Хозяйственные нужды организации, обслуживание ККТ.
  • Транспортные расходы, ГСМ, содержание транспорта организации, его ремонт.
  • Обязательное страхование имущества, услуги нотариуса, лицензирование.

Иногда в расходы попадают необоснованные траты: добровольное страхование, маркетинговые исследования. Чтобы избежать ошибок в определении расходов, лучше обращаться к письмам Минфина. И если расход нельзя однозначно классифицировать в соответствии со списком из статьи НК, лучше не учитывать его при расчете налога.

Условия признания расхода

Чтобы избежать ошибок при учете расходов, важно учитывать ряд условий помимо перечня из статьи НК РФ:

  • Расход необходимо экономически обосновать, он должен быть нацелен на получение дохода — важно уметь объяснить, как помогают вашему делу те или иные затраты.
  • Вы должны полностью расплатиться с поставщиком.
  • Товар или услуга, по поводу которых совершен расход, получены вами, и есть документы — счета, акты, накладные, — которые подтверждают расход и получение товара или услуги.
  • Если мы списываем расходы за покупку товаров для перепродажи, эти товары должны быть уже перепроданы.
  • Если мы списываем расходы за покупку товаров для производства, товары должны быть уже запущены в производство.

Момент признания расхода

Контур.Бухгалтерия поможет вам правильно классифицировать траты и подскажет, когда и какую сумму можно учесть в расходах.

Не менее важно понимать, в какой момент денежные траты становятся расходами с точки зрения установленных норм. Давайте уточним: когда организация закупает товары или работы для своей деятельности, происходят следующие процессы:

  • Оплата поставщику.
  • Получение от поставщика товаров, материалов или работ/услуг.
  • Отгрузка товаров конечному покупателю или передача материалов в производство.

Чтобы признать расход и занести его в КУДИР, необходимо завершить все эти процессы. То есть дата последнего из этих событий становится днем признания расхода.

Оплата труда сотрудников — еще одна категория трат для организации. Расход по этой статье принимается к учету в день, когда сотрудник получил на руки или на банковскую карту свою зарплату. То же самое касается перечисления налогов, сборов и взносов, а также оплаты услуг подрядчиков.

Покупка основных средств

Видео (кликните для воспроизведения).

Учет расходов при покупке основных средств совершается в конце налогового периода и только при соблюдении ряда условий. Основное средство должно быть принято к учету, им необходимо начать пользоваться для получения дохода. Если средство требует госрегистрации — она должна состояться. Стоимость внеоборотного актива списывается равными долями до конца календарного года в последний день каждого квартала. Если средство куплено в рассрочку по договору, введено в эксплуатацию и при необходимости зарегистрировано, то учет расходов можно осуществлять по фактической оплате частей задолженности.

Читайте так же:  Увидеть задолженность по налогам

Бухгалтерские расходы

Контур.Бухгалтерия поможет вам правильно классифицировать траты и подскажет, когда и какую сумму можно учесть в расходах.

В Книгу учета организация на упрощенке записывает только расходы, перечисленные в ст. 346.16 НК РФ. Но в бухучете фирма фиксирует все хозяйственные операции, чтобы точно отражать данные о текущем финансовом состоянии. В бухучете расходы разделяются на две категории:

  • Расходы по обычным видам деятельности.
  • Прочие расходы.

К первому разделу относятся траты, связанные с основными видами деятельности организации. Для учета таких расходов предусмотрено несколько счетов в зависимости от направленности расхода — по Инструкции к Плану счетов. Например, для затрат на производство существует счет 20 «Основное производство», для продажи продукции — счет 44 «Расходы на продажу».

Издержки, которые нельзя классифицировать по обычным видам деятельности, относятся к прочим расходам. Например, это расходы по продаже основных средств, проценты по кредитам и займам, санкции за нарушение договоров.

Контур.Бухгалтерия поможет вам правильно классифицировать траты и подскажет, когда и какую сумму можно учесть в расходах. Предлагаем посмотреть наш бесплатный вебинар по учету расходов на упрощенке. Познакомьтесь с возможностями сервиса бесплатно в течение 14 дней, ведите учет, начисляйте зарплату и отправляйте отчетность с помощью Контур.Бухгалтерии.

Обеспечительный платеж при УСН

Условия договора аренды определяют порядок учета обеспечительного платежа в расходах арендатора и доходах арендодателя, применяющих упрощенную систему налогообложения.

На практике довольно распространена ситуация, когда арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора обеспечительный платеж для обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329, ст. 381.1 ГК РФ). Рассмотрим нюансы бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа у арендатора и арендодателя при применении ими УСН.

Учет обеспечительного платежа у арендодателя

Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/[email protected]).

Бухгалтерский учет. Порядок бухгалтерского учета обеспечительного платежа у арендодателя рассмотрим на примере.

ПРИМЕР

Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго — 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.

Расчеты с арендатором 1:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

— 10 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 1 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51

— 10 000 руб. — произведен возврат обеспечительного платежа в конце срока действия договора аренды.

Расчеты с арендатором 2:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

— 15 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 2 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 76 субсчет «Арендная плата»

— 15 000 руб. — в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

— 15 000 руб. — полученный обеспечительный платеж отражен в составе арендной платы в качестве дохода в соответствии с актом на дату его составления.

Подбор оптимального варианта

Рассчитаем оптимальный для предпринимателя, не имеющего работников, вариант системы налогообложения для Московской области. Предположим, что он имеет помещение в городском округе Котельники площадью 140 кв. м.

Объект входит в перечень объектов недвижимости, в отношении которого налог на имущество взимается исходя из кадастровой стоимости, примем её равной 15 млн. руб. Стоимость аренды такого объекта – 150 тыс. руб. в месяц, расходы на содержание – 50 тыс. руб., включая НДС 18%.

Годовой доход при сдаче объекта в аренду составит 1 800 000 руб., в том числе НДС 274 576 руб. 27 коп. Сумма расходов будет равняться 600 000 руб. при размере входящего НДС 91 525 руб. 42 коп.

Чтобы рассчитать НДС, подлежащий уплате, необходимо найти разность между НДС в общем доходе и входящим: 274 576,20 руб. – 91 525,42 = 183 050 руб. 85 коп.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 600 000 – 300 000) руб. * 1% = 41 385 руб.

НДФЛ: ((1 800 000 – 274 576,27) руб. – (600 000 – 91 525,42) руб.) * 13% – 41 385 руб. = 90 818 руб. 39 коп.

Общая налоговая нагрузка составит 615 254 руб. 24 коп., но, если предприниматель получил освобождение от уплаты НДС, то всего 432 203 руб. 39 коп.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 300 000) руб. * 1% = 47 385 руб.

Налог по УСН: (1 800 000 – 600 000) руб. * 15% – 50 385 руб. = 132 615 руб.

Общая налоговая нагрузка – 480 000 руб.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 300 000) руб. * 1% = 47 385 руб.

Налог по УСН: 1 800 000 руб. * 6% – 50 385 руб. = 60 615 руб.

Общая налоговая нагрузка – 408 000 руб.

Для расчета страховых взносов при ПСН учитывается потенциально возможный к получению годовой доход. Для Московской области в отношении объектов нежилого фонда общей площадью от 70 до 150 кв.м он определен в размере 959 733 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (969 733 – 300 000) руб. * 1% = 38 782 руб. 33 коп.

Читайте так же:  Налоговые штрафы в днр

Налог по ПСН: 959 733 руб. * 6% = 57 583 руб. 98 коп.

Общая налоговая нагрузка – 96 366 руб. 31 коп.

Для расчета страховых взносов при ЕНВД учитывается вмененный доход.

Налоговым кодексом установлена базовая доходность от сдачи в аренду торгового объекта свыше 5 кв. м из расчета 1 200 руб. в месяц за 1 кв. м. Коэффициент К1 на 2018 год установлен в размере 1,868, коэффициент К2 для городского круга Котельники – 1.

Расчетная доходность за 1 год нашего объекта составит:1 200 руб. * 140 кв.м. * 12 мес. * 1,868 * 1 = 3 765 888 руб.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (3 765 888 – 300 000) руб. * 1% = 67 043 руб. 88 коп.

Налог по ЕНВД: 3 765 888 руб. * 15% – 67 043 руб. 88 коп. = 497 839 руб. 32 коп.

Общая налоговая нагрузка в данном случае составит 864 883 руб. 20 коп.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

  • ставка 15%;
  • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
  • минимальные отчисления – 1% поступлений.
  • ставка 6%;
  • база – выручка, т. е. все поступления;
  • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Когда надо платить НДС при упрощенной системе налогообложения

Назовем самые распространенные случаи, когда приходится перечислять НДС при упрощенной системе.

1. При выставлении счетов-фактур с выделенным НДС. Часто клиенты на общей системе налогообложения отказываются от сделок с поставщиками на УСН. Дело в том, что «упрощенщики» не являются плательщиками НДС и не обязаны выставлять счета-фактуры. В результате покупатели лишены возможности принять к вычету входной налог.

Чтобы выйти из положения, продавцы добровольно оформляют счета-фактуры с выделенной суммой НДС. Это позволяет клиентам применить вычет. Поставщик на УСН, в свою очередь, должен перечислить в бюджет НДС, указанный в счете-фактуре (подп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ ).

ВНИМАНИЕ. Многие продавцы иначе подходят к решению вопроса. Они регистрируют два юридических лица: одно переводят на упрощенную систему, а второе оставляют на общей. Если клиент применяет спецрежим, и счет-фактура ему не нужен, то договор с ним подписывает первая организация. Если же покупатель находится на ОСНО, то его поставщиком становится вторая компания.

2. При импорте товара. Одной из операций, при которых «упрощенщик» должен заплатить НДС, является импорт товара. Об этом прямо сказано в пункте 2 статьи 346.11 НК РФ .

Если поставщик находится в стране-участнице Евразийского экономического союза (ЕАЭС), то перечислить налог необходимо после того, как импортер примет товар к учету. Облагаемой базой будет сумма двух величин: стоимости товара и акциза (для подакцизной продукции).

Если зарубежный поставщик не находится в ЕАЭС, то налог на добавленную стоимость следует заплатить на таможне. В этом случае облагаемая база — это сумма стоимости товара, таможенных пошлин и акцизов (для подакцизной продукции).

Ставка НДС в общем случае составляет 20%, а для отдельных товаров —10%. Также есть перечень товаров, которые освобождаются от НДС при импорте. Это культурные ценности, книги для библиотек и проч. (ст. 150 НК РФ ).

3. При доверительном управлении имуществом. Еще одна операция, обязывающая компанию на УСН перечислить НДС, — это продажа имущества, полученного ею в доверительное управление. Согласно статье 174.1 НК РФ , доверительный управляющий должен выставить счет-фактуру. При этом в строке «Продавец» следует сделать пометку «Д.У.» — таково требование пункта 3 статьи 1012 ГК РФ .

ВАЖНО. Вознаграждение за услуги, которое доверительный управляющий на УСН получает от учредителя управления (то есть от владельца имущества), НДС не облагаются.

Способы оплаты

Наиболее распространенным способом уплаты налогов является их перечисление с расчетного счёта. При отсутствии такового предприниматель может воспользоваться многими другими способами, даже не посещая для этого банковские учреждения.

Самым простым из них является оплата банковской картой. Необходимый платеж можно сформировать с помощью сервиса Федеральной налоговой службы «Уплата налогов, страховых взносов физических лиц» (https://service.nalog.ru/payment/tax-fl.html).

Сформировать платежное поручение также можно при помощи личного кабинета в интернет-банке. Большинство кредитных учреждений уже давно предлагают такую услугу. Относительно недавно к ним присоединились и операторы электронных средств платежа, такие как Яндекс.Деньги, Qiwi и Webmoney.

При заполнении реквизитов важно обратить внимание на признаки, отличающие налоговый платеж от прочих. К таковым относятся код бюджетной классификации, установленный для каждого налога и страхового взноса, ОКТМО плательщика и период, за который производится платеж. Все платежные реквизиты должны совпадать с предоставляемой в налоговые органы отчетностью.

В приведенном нами примере самой выгодной оказалась патентная система налогообложения, но это не значит, что она будет выгоднее всех при других условиях. Чтобы сделать правильный выбор, предприниматель должен учесть все факторы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Аренда при упрощенной системе налогообложения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Читайте так же:  Долги по налогам по инн физического лица

Два ИП, применяющих УСН (доходы), совместно владеют (по 1/2 доли) нежилым помещением площадью 900 кв. м. и сдают его в аренду. Арендаторы — организации (четыре ООО), находящиеся на общей системе налогообложения (плательщики НДС).
Каков порядок обложения НДС услуг по аренде помещения у сторон договора аренды в ситуации, когда арендодатель применяет УСН, а арендатор — общую систему налогообложения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатели — ИП, применяющие УСН, не являются плательщиками НДС, в том числе в отношении услуг по сдаче помещений в аренду, независимо от того, кто является арендатором. Поэтому у них отсутствует обязанность по исчислению НДС, предъявлению его к оплате арендаторам (выставлению счетов-фактур) и уплате этого налога в бюджет. Вся сумма полученной арендной платы будет формировать налогооблагаемый доход при УСН.
В свою очередь, у арендаторов — плательщиков НДС отсутствует «входящий» налог и основания для применения налоговых вычетов по НДС. Вся сумма арендной платы будет включаться организациями — арендаторами в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли.

Обоснование вывода:
Каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы (ст. 57 Конституции РФ, п. 1 ст. 3, пп. 1 п. 1 ст. 23 НК РФ). При этом обязанность по уплате конкретного налога или сбора возлагается на налогоплательщика и плательщика сбора с момента возникновения установленных законодательством о налогах и сборах обстоятельств, предусматривающих уплату данного налога или сбора (п. 2 ст. 44 НК РФ).
Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью второй НК РФ (ст. 38 НК РФ). В частности, порядок исчисления и уплаты НДС регламентируется главой 21 НК РФ.
Так, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ предоставление помещений в аренду (оказание услуг по договору аренды) на территории РФ признается объектом налогообложения по НДС.
А согласно п. 1 ст. 143 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели в общих случаях признаются плательщиками НДС.

НДС у арендодателя, применяющего УСН

НДС у арендаторов, применяющих общую систему налогообложения

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Упрощенная система налогообложения;
— Энциклопедия решений. Налоговые вычеты по НДС.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Учет расходов при УСН

Учет расходов для организаций на УСН должен соответствовать определенному порядку. Особенно это актуально для компаний с объектом налогообложения «доходы минус расходы», чтобы иметь право уменьшать базу налогообложения. Важно иметь ясное представление о том, как должен вестись учет расходов на упрощенке, какие расходы заносятся в КУДРиР, понимать состав, условия и момент признания расходов.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

НДС при УСН в 2020 году

В ситуации, когда продавец на упрощенной системе выставил поставщику счет-фактуру с выделенной суммой НДС, он должен перечислить налог в бюджет в следующие сроки:

  • за первый квартала 2020 года — не позднее 27 апреля, 25 мая и 25 июня 2020 года;
  • за второй квартал 2020 года — не позднее 27 июля, 25 августа и 25 сентября 2020 года;
  • за третий квартал 2020 года — не позднее 26 октября, 25 ноября и 25 декабря 2020 года;
  • за четвертый квартал 2020 года — не позднее 25 января, 25 февраля и 25 марта 2021 года.

Подводя итоги, отметим, что хотя НДС при УСН в общем случае платить не надо, «упрощенщик» по своему желанию может работать с налогом на добавленную стоимость. Для этого достаточно при реализации сформировать счет-фактуру и выделить в нем НДС. Также бывают операции, когда платить НДС при упрощенной системе необходимо. Это, в числе прочего, импорт товаров и продажа имущества доверительным управляющим.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Аудиоверсия статьи, прослушать

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Когда оправдано применение ОСНО?

Несмотря на кажущуюся простоту расчета и уплаты налогов при общей системе налогообложения, её применение влечет много «подводных камней».

Так, если при использовании льготных систем налогообложения индивидуальному предпринимателю достаточно осуществлять учет доходов и расходов в соответствии с выбранной им системой, то при применении ОСНО он обязан вести бухгалтерский учет в полном объеме. Обычно это связано с дополнительными затратами на услуги соответствующих специалистов.

Однако стоит принимать во внимание, что, если общий доход за три месяца подряд составил менее 2 млн. руб., появляется право на освобождение от уплаты НДС. Оно начинает действовать с 1 числа месяца, следующего за истекшим периодом, и продолжается один год или до 1 числа месяца, в котором доход предпринимателя за три месяца подряд превысил установленный размер.

Поэтому, если доход за квартал составит менее 2 млн. руб. и при прочих условиях сумма налоговых платежей получается меньше, чем при использовании других систем налогообложения, лучше предпочесть ОСНО.

Еще одним способом не уплачивать НДС является приобретение для сдачи в аренду объекта у продавца-плательщика НДС. При наличии счет-фактуры от продавца, принятия объекта к учету и получения от аренды дохода, облагаемого НДС, ранее уплаченный продавцом НДС можно зачесть.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

Видео (кликните для воспроизведения).

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Источники

Аренда при упрощенной системе налогообложения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here