Имущественный налоговый вычет подводные камни

Важная информация в статье: "Имущественный налоговый вычет подводные камни", собранной на основе данных авторитетных источников. По всем вопросам можете обращаться к дежурному юристу.

.Долевое строительство

Как получить имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры?

Для тех, кто покупает недвижимость, чтобы приютить себя и свою семью, государство придумало меру поддержки, и эта мера – имущественный налоговый вычет. Мы расскажем вам, как правильно оформить документы для его получения.

В случае приобретения квартиры, вы имеете право на получение имущественного налогового вычета в размере стоимости приобретенной вами квартиры, но не более чем 2 миллиона рублей (можно вернуть до 260 тысяч рублей подоходного налога), а также в размере процентов выплаченных вами по ипотеке, в размере не более чем 3 миллиона рублей (можно вернуть до 390 тысяч рублей подоходного налога).

Если вы приобрели уже готовую квартиру на вторичном рынке, то вы имеете право обратится за получением имущественного вычета уже на следующий год после приобретения квартиры. При этом вы требуете вам предоставить налоговый вычет за тот год в который вы приобрели квартиру, и за все последующие годы, пока не выберете всю сумму. Подробнее далее.

Если вы приобрели квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, вы имеете право обратится за получением имущественного вычета на следующий год после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. При этом, вы имеете право потребовать предоставить вам налоговый вычет только начиная с того года когда был подписан Акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Что такое имущественный вычет?

Имущественный вычет в размере 2 миллиона рублей означает что вы имеете право вернуть подоходный налог с 2-х миллионов рублей вашего дохода облагаемого по ставке 13%. Для 2-х миллионов это 260 тысяч рублей.

Получают его двумя основными путями:

1) Вы обращаетесь в налоговую инспекцию с заявлением о возврате излишне уплаченных сумм налога за предыдущий год.

2) Вы обращаетесь в налоговую инспекцию с заявлением о предоставлении вам Уведомления о праве на получение имущественного вычета, с тем чтобы в последующем отнести это Уведомление вашему работодателю. После этого и до конца года у вас из заработной платы не изымается подоходный налог.

В обоих случаях, вы обязаны предоставить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Обращаемся за получением налогового вычета.

Обращаясь за получением налогового вычета в первый раз после приобретения квартиры, мы обязаны подтвердить наше право на получение налогового вычета. Для этого мы предоставляем следующие документы:

1) Копию Свидетельства о праве собственности на квартиру, или акта приема передачи объекта долевого строительства если вы еще не успели оформить право собственности.

2) Копию договора купли-продажи или копию договора долевого участия.

3) Копию кадастрового паспорта.

4) Копию документов подтверждающих оплату.

5) Для новостройки, копию акта о вводе в эксплуатацию (можно взять у застройщика).

6) Копию договора ипотеки.

7) Другие документы подтверждающие покупку и оплату квартиры.

8) Заявление о распределении суммы налогового вычета между собственниками с сопутствующими документами.

9) Документы подтверждающие оплату процентов по ипотеке (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ), как правило это выписка из банка.

10) Справку о доходах по форме 2-НДФЛ.

11) Декларацию 3-НДФЛ.

12) Заявление на предоставление имущественного налогового вычета за предыдущий год (образец). Заявление о предоставлении Уведомления о праве на получение налогового вычета (образец).

Документы указанные в пунктах 1-8 надо предоставлять в налоговую инспекцию только один раз, для того чтобы подтвердить что вы действительно приобрели квартиру и понесли необходимые затраты. В последующие разы эти документы прикладывать не обязательно.

Заявление о распределении суммы вычета

Если вы приобрели квартиру будучи бездетным, неженатым и в единоличное пользование, то это заявление вам не нужно, но куда чаще на практике встречаются случаи когда квартиру приобретают супруги.

Основные случаи приобретения квартиры несколькими лицами:

1) Приобретение квартиры в долевую собственность. При этом каждый из приобретателей получает отдельное свидетельство на право собственности на свою долю от квартиры. В этом случае каждый из собственников претендует на налоговый вычет только за свою долю квартиры и вычет не распределяется (пп.3 п.2 ст.220 НК РФ).

2) Приобретение квартиры в собственность одного из супругов. В этом случае, несмотря на то, что собственник у квартиры всего один, оба супруга имеют право на получение налогового вычета за данную квартиру (письма Минфина России от 1 февраля 2013 г. № 03-04-05/7-87, от 10 сентября 2012 г. № 03-04-05/7-1099, от 06.07.2011 N 03-04-05/5-485, УФНС России по г. Москве от 29.09.2010 N 20-14/4/102166). При этом, если за вычетом обращается единоличный собственник, то заявление о распределении не требуется, а если на весь вычет или какую либо его часть претендует второй супруг, то тут уже необходимо написать заявление.

3) Приобретение квартиры в совместную собственность. В этом случае, также, оба супруга имеют право на получение налогового вычета.

4) Если в семье есть несовершеннолетний ребенок, и он является одним из собственников квартиры, то родители (усыновители, приемные родители, опекуны, попечители) при приобретении имущества в собственность своих (подопечных) детей в возрасте до 18 лет могут получить за них имущественные вычеты (п.6 ст.220 НК РФ).

В случаях приобретения квартиры в собственность одного из супругов или в совместную собственность супругов, весь положенный по закону вычет, связанный с приобретением этой квартиры, может быть использован только одним из супругов или распределен между супругами. Для этого, супруги пишут заявление о распределении налогового вычета между супругами.

Важное значение имеет дата приобретения жилья. Причиной этого являются поправки в Налоговый кодекс, вступившие в силу 1 января 2014 года. Если вы приобрели квартиру до этой даты, и ее стоимость свыше 2-х миллионов рублей, то суммарная сумма вычета, который все собственники смогут получить с этой квартиры, не может быть выше 2-х миллионов рублей. Если же вы приобрели квартиру уже после 1 января 2014 года, то максимальная сумма вычета в размере 2-х миллионов рублей устанавливается уже не для квартиры, а для человека.

Например, если супружеская пара приобрела квартиру до 1 января 2014 года, стоимостью 3 миллиона рублей в совместную собственность, то они имеют право на получение налогового вычета в размере 2-х миллионов рублей, который можно поделить на две доли по 1 миллион рублей, или перераспределить обе доли в пользу одного из супругов, который получит вычет в размере 2-х миллионов рублей.

Другой пример. Аналогичная супружеская пара приобрела аналогичную квартиру стоимостью в 3 миллиона рублей в совместную собственность уже после 1 января 2014 года. В этом случае каждый из супругов имеет право на вычет в размере полутора миллионов рублей, если они делят размер вычета поровну, либо распределить вычет иначе, например 2 миллиона одному из супругов и 1 миллион другому.

Читайте так же:  Подоходный налог с нового года

Распределение суммы вычета обычно рассчитывают исходя из доходов супругов, чтобы как можно раньше использовать весь вычет. Например, если муж зарабатывает существенно больше жены, или жена находится в декретном отпуске, то имеет смысл распределить как можно большую сумму вычета в пользу мужа.

Следует помнить, что распределение вычета по ипотечным процентам происходит точно так же, как и распределение основного вычета. Если вы распределили основной вычет в соотношении 2 к 1, то и вычет по ипотечным процентам будет распределен в соотношении 2 к 1.

Данное заявление пишется всего один раз. При этом, супруг заявивший налоговый вычет 0% и ранее не обращавшийся за получением налогового вычета, может использовать свое право на налоговый вычет при приобретении другого объекта недвижимости (письма ФНС России от 15.01.2013 N ЕД-3-3/[email protected] и от 23.11.2012 N ЕД-3-3/4231, Минфина России от 28.05.2013 N 03-04-05/19367). И наоборот, если один из супругов ранее использовал налоговый вычет при приобретении другой квартиры и не может претендовать на вычет, то после перераспределения налогового вычета, весь вычет за уже новую квартиру может взять другой супруг.

Следует помнить, что если вы написали заявление о распределении вычета, в последующем вы не сможете изменить соотношение, в котором вычет по данной конкретной квартире был распределен между супругами.

Например, жена уже использовала право на получение налогового вычета до заключения брака. После заключения брака семья купила другую квартиру и ее оформили на жену в качестве единоличного собственника. Однако ее супруг все равно имеет право на получение налогового вычета с данной квартиры, не смотря на то, что формально не является ее собственником.

Не забудьте приложить к данному заявлению копию свидетельства о браке.

Декларация 3-НДФЛ.

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подавать в налоговую инспекцию каждый год, пока вы используете налоговый вычет, а также в случаях, если вы продали недвижимость или автомобиль, которыми владели менее трех лет, а также, если вы получили доход по гражданско-правовому договору.

Для заполнения декларации воспользуйтесь формами, размещенными на сайте Налоговой службы:

Заполнить декларацию можно как в бумажном виде, распечатав соответствующую форму, так и в электронной форме, воспользовавшись программой по заполнению декларации «Декларация» или программой «Налогоплательщик ЮЛ», позволяющей сформировать налоговую декларацию по налогу на доходу физических лиц, или с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика».

Заполнение декларации в электронной форме удобно тем, что львиную часть декларации вы можете заполнить только один раз, в последующие годы не заполнять декларацию полностью, а заполнить только значения полученного дохода и другие изменившиеся данные.

Как заполнять декларацию 3-НДФЛ при помощи программы «Декларация» можно посмотреть в официальном видео Налоговой службы:

Не забудьте! Так как вы заполняете декларацию для получения налогового вычета, вам необходимо указать в ней весь полученный вами доход, облагаемый по ставке 13%.

Подаем документы.

Допустим, вы купили или получили от застройщика квартиру в 2015 году. Тогда в начале следующего года, вы берете у своего работодателя справку о доходах по форме 2НДФЛ, заполняете все необходимые документы и несете их в налоговую инспекцию по месту жительства.

Вы можете сразу подать два заявления: первое о том, чтобы вам вернули излишне уплаченную сумму налога за предыдущий год, и второе заявление, чтобы вам выдали Уведомление о праве на получение налогового вычета, которое вы затем унесете своему работодателю.

В таком случае, в течение трех месяцев после подачи вами декларации 3-НДФЛ по ней будет проводиться камеральная проверка. Затем в течении месяца налоговая инспекция перечислит вам деньги и выдаст Уведомление.

Это уведомление вы передаете своему работодателю (налоговому агенту) и до конца года из вашей заработной платы не будет изыматься подоходный налог.

Обратите внимание, что подоходный налог не будет изыматься только с того момента как вы унесете уведомление работодателю, то есть некоторую сумму налога с начала года вы все таки заплатите.

Так вот, в начале следующего года, вместе с декларацией 3-НДФЛ, вы опять подаете два заявления: вы требуете вернуть ту сумму подоходного налога, которую успели уплатить до того, как получили Уведомление, и требуете новое Уведомление уже на текущий год.

Либо вы можете в начале каждого года вместе с декларацией 3-НДФЛ подавать только одно заявление на то, чтобы вернуть подоходный налог за предыдущий год.

В случае если вы приобрели квартиру в ипотеку, вы можете каждый год прилагать документы, подтверждающие уплату вами процентов по ипотеке.

Если у Вас остались еще какие-то вопросы по поводу получения налогового вычета, вы можете задать их в комментариях к данной статье.

Вопросы возврата подоходного налога при покупке недвижимости

Покупка квартиры или строительство собственного дома – удовольствие не из дешевых. Однако не все знают, что, помимо обретения крова над головой, расходы на приобретение жилья могут принести дивиденды в виде уменьшения налога на доходы физических лиц.

Достигается это путем применения механизма налогового вычета. Или, выразившись иначе — возврата налога при покупке недвижимости.

Минимальный срок владения объектом недвижимости

Минимальный срок владения объектом недвижимости, приобретенным после 01.01.2016, для освобождения от налогообложения НДФЛ доходов от его продажи составляет три года — в отношении недвижимости, право собственности на которую получено одним из способов (ст. 217.1 НК РФ):

1) в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником согласно СК РФ;

2) в результате приватизации;

3) при передаче по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Что такое налоговый вычет?

По налоговому законодательству РФ налоговым вычетом является некая сумма, в рамках которой лицо может вернуть налог на доходы, уплаченный с заработанного в прошлом году.

Существует несколько видов вычетов, предусмотренных ст.ст. 218–220 НК РФ.

Применительно к приобретению или строительству недвижимости право человека на налоговый вычет реализуется в рамках понесенных расходов.

Налоговый вычет может быть предоставлен только при первой покупке квартиры. То же самое можно сказать и в отношении строительства собственного дома.

Читайте так же:  Торговый сбор в ленинградской области

Алгоритм получения налогового вычета

Налоговое законодательство РФ предполагает два способа получения налогового вычета на покупку квартиры: через налоговую инспекцию или через работодателя. Первый способ предполагает возврат уплаченного в прошлом налога на банковский счет лица.

При втором варианте налоговый вычет погашается за счет отмены отчислений из заработной платы работника налога на доходы.

Получить деньги через налоговую инспекцию можно только по истечении года, в котором был уплачен налог с доходов физических лиц.

В этом случае покупатель квартиры должен действовать следующим образом:

  1. Сначала необходимо получить от работодателя справку об удержанном налоге на доходы за предыдущий год по форме № 2-НДФЛ.
  2. Затем следует посчитать все расходы, понесенные в связи с покупкой квартиры, и написать заявление о применении налогового вычета. Оно может иметь
  • Указанное заявление подается в налоговую инспекцию по месту жительства вместе с другими документами для возврата налога — годовой налоговой декларацией, справкой по форме № 2-НДФЛ, копиями правоустанавливающих документов на квартиру и документов, подтверждающими понесенные расходы.
  • В течение 3 месяцев проводится проверка поданной декларации. Если с ней все в порядке, то еще месяц можно ждать перечисления налога на банковский счет.
  • А ЗДЕСЬ можно узнать кому положена и как получить субсидию на жильё

    Возврат налога через работодателя может быть осуществлен и до окончания текущего года.

    Для этого необходимо совершить следующие действия:

    1. Обратиться в налоговую инспекцию за получением уведомления для работодателя о праве на налоговый вычет. Для этого подается заявление и все документы, подтверждающие приобретение недвижимости и понесенные расходы. Форма заявления может
      ВЫГЛЯДЕТЬ ТАК
  • После получения уведомления его нужно отдать в бухгалтерию предприятия. Там же следует написать заявление о предоставлении имущественного вычета.
  • Начиная с месяца получения документов, из заработной платы сотрудника перестанет удерживаться 13 %.
  • Если по истечении года вычет полностью не был погашен, то для работодателя следует получить новое уведомление. Здесь наряду с вышеописанным заявлением следует предоставить еще справку по форме № 2-НДФЛ.
  • Однократность имущественного вычета при покупке квартиры/дома

    Ограничения большинства налоговых вычетов (за обучение, за лечение и т.д.) установлены лишь в рамках одного календарного года: каждый календарный год «лимит» сбрасывается, и вычет может быть получен снова. В отличие от них имущественный вычет при покупке жилья содержит более серьезные ограничения: законодательно ограничена как максимальная сумма вычета, так и количество раз, которыми им можно воспользоваться в течение жизни.

    До 2014 года действовали ограничения, по которым налоговый вычет по расходам на покупку жилья и кредитным процентам можно было получить только один раз в жизни и только по одному объекту жилья. С 2014 года вычет разрешили получать по нескольким объектам жилья, но новые правила разрешили применять только к новым сделкам (заключенным после вступления в силу нового закона). В связи с этим возникло множество вопросов: в каких случаях какие ограничения вычета применяются? Если воспользовался вычетом ранее, в каких случаях его можно «дополучить» при покупке нового жилья? Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее пользовался только вычетом на покупку жилья?

    В этой статье мы постараемся ответить на все эти вопросы.

    Обратите внимание: Ключевым фактором, от которого зависят ограничения имущественного вычета, является дата приобретения жилья, по которому Вы получаете (или хотите получить) вычет.
    «Датой приобретения жилья» в рамках данной статьи следует считать:
    — дату оформления права собственности на жилье согласно выписке из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи;
    — дату передаточного акта при приобретении жилья по договору долевого участия в строительстве.

    Имущественный вычет по НДФЛ при покупке квартиры и другого недвижимого имущества

    При покупке недвижимости покупатель вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами по НДФЛ в сумме фактически произведенных расходов (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ):

    на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, приобретение земельного участка (доли в нем) для индивидуального жилищного строительства или расположенного под приобретаемым жилым домом;

    погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение указанной недвижимости либо полученным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов.

    Применение вычетов означает, что доход (в размере вычетов) не будет облагаться НДФЛ.

    Условия получения имущественных налоговых вычетов

    Право на имущественный вычет возникает начиная с года, в котором:

    в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на недвижимость, что подтверждается свидетельством, выданным до 15.07.2016, или выпиской из ЕГРН;

    имеются акт о передаче жилья (если приобретена квартира (комната) в строящемся доме) и документы, подтверждающие произведенные расходы на приобретение жилья.

    Если приобретается земельный участок для жилищного строительства, вычет можно заявить только после того, как дом будет построен и будет зарегистрировано право собственности на него в органах Росреестра.

    Вычет на погашение процентов по кредиту, израсходованному на приобретение (строительство) недвижимости либо полученному в целях рефинансирования (перекредитования) такого кредита, можно использовать при наличии документов, подтверждающих право на получение вычета на приобретение (строительство) недвижимости, а также документов, подтверждающих факт уплаты процентов (п. 4 ст. 220 НК РФ).

    Чтобы воспользоваться имущественным налоговым вычетом, физическое лицо должно (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ):

    иметь статус налогового резидента;

    получать доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%.

    Подводные камни в налоговом вычете

    Дело в том, что до 2014 года существовали иные правила формирования налогового вычета. Согласно им максимальных ограничений по сумме расходов на покупку жилья не существовало.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Однако лицо могло воспользоваться возвратом подоходного налога только один раз, вне зависимости от его суммы. То есть его остатки не переходили на будущее.

    Если лицо приобрело квартиру до 2014 года, но не воспользовалось этим правом раньше, то оно может сделать это сейчас. Однако суммарный размер расходов все равно не может превышать 2 000 000 рублей.

    Получение имущественных вычетов по НДФЛ

    Получить имущественный налоговый вычет можно двумя способами (п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ):

    — у работодателя, в том числе до окончания календарного года, в котором у физического лица возникло право на вычеты;

    — в налоговом органе по окончании календарного года, в котором у физического лица возникло право на вычеты.

    Как отразить имущественный вычет в справке 2-НДФЛ

    В разд. 3 справки 2-НДФЛ имущественный вычет не отражается.

    Читайте так же:  Государственный внутренний финансовый контроль

    В разд. 4 справки 2-НДФЛ указывается (Разд. VI Порядка заполнения формы 2-НДФЛ):

    вычет в размере суммы, потраченной на приобретение (строительство) жилья, — с кодом вычета 311;

    вычет в размере суммы процентов по целевым займам (кредитам) на приобретение (строительство) жилья, а также по кредитам, полученным в целях рефинансирования таких целевых кредитов, — с кодом вычета 312.

    Размер имущественных налоговых вычетов

    Имущественный вычет на приобретение жилья и земельных участков (долей в них) предоставляется в сумме фактически произведенных вами расходов, но не может превышать 2 млн руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

    Вычет на погашение процентов по целевому займу (кредиту), израсходованному на приобретение (строительство) жилья и земельных участков под приобретаемым (строящимся) жильем либо полученному в целях рефинансирования (перекредитования) такого кредита, предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на проценты, однако не может превышать 3 млн руб.

    Данное ограничение (в части вычета по процентам) действует в отношении кредитов, которые получены с 2014 г.

    По займам (кредитам), полученным до 2014 г., а также по кредитам, предоставленным в целях перекредитования кредитов, полученных до 2014 г., имущественный вычет предоставляется без ограничения (п. 4 ст. 220 НК РФ).

    Ограничения вычета по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года

    Если Вы приобрели жилье до 2014 года и получили (или планируете получить) по нему имущественный вычет, то для Вас действуют «старые» правила, согласно которым вычет можно получить строго только по одному объекту жилья (абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.) и в сумме не более 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату). При этом даже, если Вы получили вычет меньше максимальной суммы, то дополучить его при покупке другого жилья будет нельзя.

    Пример: В 2008 году Левашов И.И. купил квартиру за 500 тыс. руб. и получил по ней налоговый вычет (вернул 65 тыс.руб. уплаченных налогов). При покупке квартиры в 2016 году Левашов И.И. не сможет воспользоваться вычетом еще раз, так как до 2014 года имущественный вычет предоставлялся только один раз по одному объекту жилья

    Вычет по кредитным процентам для жилья, приобретенного до 1 января 2014 года, не имел ограничений по сумме (можно было вернуть 13% от всех уплаченных процентов по ипотеке), но получить его можно было только по тому же объекту жилья, по которому Вы получали основной вычет (вычет по расходам на покупку). Это связано с тем, что до 2014 года основной имущественный вычет и вычет по процентам не были разделены и составляли единый вид вычета (ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.).

    Пример: В 2012 году Иванченко А.А. купил квартиру и получил по ней налоговый вычет. В 2013 году Иванченко купил еще одну квартиру в ипотеку и хотел получить вычет по кредитным процентам. В налоговой инспекции в вычете ему законно отказали, так как по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, основной вычет и вычет по процентам могли быть получены только по единому объекту жилья.

    Однако, стоит отметить, что если Вы приобрели жилье до 1 января 2014 года и воспользовались только вычетом по расходам на покупку, то Вы можете получить вычет по кредитным процентам по другому жилью, но только если оно было приобретено после 1 января 2014 года. Мы рассмотрим эту ситуацию подробно ниже в разделе — Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее воспользовался только вычетом по расходам на покупку?

    Получение вычета до 1 января 2001 года не учитывается

    В заключении статьи отметим, что до 2001 года имущественный вычет предоставлялся на основании Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц». Данный закон утратил силу с 1 января 2001 г. Поэтому если Вы заявили имущественный вычет и все выплаты по нему были произведены до 1 января 2001 года, то можете считать, что вычетом Вы не пользовались. При приобретении другого жилья (после 1 января 2001 года) Вы можете снова получить имущественный вычет (Письма Минфина России от 13.02.2014 N 03-04-05/5889, от 24.07.2013 N 03-04-05/29229).

    Пример: В 1998 году Клестова Я.Ф. купила квартиру. В 1999 и 2000 годах она подавала в налоговую инспекцию декларации 3-НДФЛ и полностью получила имущественный вычет. В 2013 года Клестова Я.Ф. вновь купила квартиру. Так как она полностью получила вычет до 1 января 2001 года, при покупке квартиры в 2013 году она сможет воспользоваться имущественным вычетом еще раз (по правилам ст. 220 НК РФ).

    Пример: В 1999 году Ежов Н.Н. купил квартиру. В 2000, 2001, 2002 и 2003 году он обращаться в налоговую инспекцию за получением имущественного вычета. В 2017 году Ежов Н.Н. купил вторую квартиру. Так как часть выплат по вычету осуществлялась после 1 января 2001 года, получить имущественный вычет по квартире, приобретенной в 2017 году, Ежов Н.Н. не сможет.

    Личный консультант заполнит
    за вас декларацию за 3%
    от суммы вычета

    Имущественный налоговый вычет

    Налоговый вычет – это фиксированная сумма, уменьшающая размер доходов, подлежащих налогообложению или возврат части уплаченного налога на доходы физических лиц в связи с произведенными расходами на покупку квартиры, оплату обучения и т.д.).

    Эта льгота может применяться к физическим лицам (гражданам России), уплачивающим подоходный налог 13%.

    Ограничения вычета по жилью, приобретенному после 2014 года

    С 1 января 2014 года в Налоговый Кодекс РФ были внесены значительные изменения, согласно которым, если налоговый вычет при покупке квартиры/дома получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

    Пример: В 2016 году Укладова Т.И. купила комнату за 500 тыс. руб. и получила имущественный вычет (вернула 65 тыс.руб.). В 2017 году она купила квартиру за 3 млн.руб. Укладова Т.И. сможет дополучить имущественный вычет по покупке квартиры в размере 1.5 млн. руб. (к возврату 195 тыс.руб.).

    К вычету по кредитным процентам по жилью, приобретенному после 1 января 2014 года, также стали применяться новые правила:

    • вычет по кредитным процентам не связан с вычетом по расходам на покупку жилья и может быть получен по отдельному объекту;
    • максимальный размер вычета по кредитным процентам составляет 3 млн.руб. (к возврату 390 тыс.руб.);
    • в отличие от вычета по расходам на покупку жилья, вычет по кредитным процентам может быть получен только один раз в жизни по одному объекту жилья;
    Читайте так же:  Уровни государственного финансового контроля

    Пример: В 2016 году Панюков Е.И. купил квартиру стоимостью 8 млн.руб. Для покупки квартиры он оформил ипотеку на сумму 6 млн. руб. (по которой уплатит процентов на сумму 3,5 млн.руб.) Панюков Е.И. сможет получить основной имущественный вычет в размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.), а также вычет по процентам в размере 3 млн.руб. (к возврату — 390 тыс.руб.).

    Пример: В 2014 году Епифанова Т.К. купила квартиру и получила имущественный вычет по расходам на покупку. В 2017 году она купила новую квартиру в ипотеку и сможет получить вычет по уплаченным кредитным процентам.

    Пример: В 2014 году Черезов А.А. купил в ипотеку квартиру стоимостью 1 млн.руб. Черезов А.А. получил вычет по расходам на покупку и вычет по кредитным процентам. В 2017 году он приобрел другую квартиру стоимостью 3 млн.руб. (также с использованием кредитных средств). Черезов А.А. сможет дополучить вычет по расходам на покупку (так как воспользовался им не в полном объеме), но не сможет дополучить вычет по кредитным процентам, так как он предоставляется только по одному объекту жилья.

    Можно ли дополучить вычет, если воспользовался им ранее по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года?

    Как мы указали выше, согласно текущему Налоговому кодексу, если вычет получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

    Однако, к сожалению, данное правило не применяется, если Вы воспользовались правом на вычет по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года. В этом случае дополучить остаток вычета при покупке другого жилья не удастся. Это связано с тем, что новые правила распространяются только на правоотношения, возникшие после 1 января 2014 года. Если жилье было приобретено до 1 января 2014 года, то считается, что Вы воспользовались имущественным вычетом по «старым правилам»: вычет предоставляется только один раз в жизни по одному объекту жилья (ст.220 Налогового Кодекса РФ, действовавшей до 1 января 2014 года). При этом повторное получение вычета (даже по жилью, купленному после 1 января 2014 года) не допускается. (п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ, Письмо ФНС России от 18.09.2013 №БС-4-11/[email protected], Письма Минфина России от 07.03.2017 № 03-04-05/12936, от 26.07.2016 № 03-04-05/43559).

    Пример: В 2006 году Сидорчук Ф.М. купил квартиру стоимостью 500 000 рублей и получил с нее налоговый вычет (вернул подоходный налог в размере 65 тыс. руб.). В 2015 году Сидорчук Ф.М. купил новую квартиру стоимостью 3 000 000 рублей и, прочитав об изменениях в законе, хотел дополучить остаток вычета в размере 1 500 тыс. рублей с новой покупки. В вычете по новой квартире Сидорчуку Ф.М. было отказано, так как он уже воспользовался вычетом по жилью, купленному до 2014 года.

    Однако, если Вы воспользовались только вычетом по расходам на покупку жилья, то Вы имеете право получить вычет по кредитным процентам по другому объекту, если он был приобретен после 1 января 2014 года. Подробно эта ситуация рассмотрена ниже – см. Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее воспользовался только вычетом по расходам на покупку?

    Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее воспользовался только вычетом по расходам на покупку?

    Часто складывается ситуация, что человек получил основной имущественный вычет по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, но не пользовался вычетом по кредитным процентам. В этом случае возникает вопрос — а можно ли получить вычет по процентам при покупке нового объекта жилья? После изменений Налогового Кодекса 2014 года контролирующие органы долгое время не могли прийти к единой позиции: мнения были как положительные, так и отрицательные. Однако, Письмо ФНС России от 21.05.2015 N БС-4-11/8666 поставило точку в этом вопросе и, к счастью, в пользу налогоплательщиков.

    Согласно данному письму (обязательному для применения налоговыми органами), если Вы воспользовались своим правом основного имущественного вычета до 2014 года, то при покупке жилья в ипотеку после 1 января 2014 года Вы сможете получить вычет по кредитным процентам. Данную позицию подтверждает и Минфин России в своем письме от 27.04.2016 № 03-04-05/24331.

    Пример: В 2013 году Щитов М.А. купил квартиру и получил основной имущественный вычет. В 2017 году он купил новую квартиру в ипотеку. Щитов М.А. может воспользоваться вычетом по уплаченным ипотечным процентам по новой квартире, несмотря на то, что он ранее получил основной вычет по другой квартире.

    Пример: В 2012 году Диконов А.А. купил квартиру и получил имущественный вычет по расходам на ее покупку. В 2013 году он купил вторую квартиру в ипотеку и хотел получить по ней вычет по кредитным процентам. Однако, в вычете ему было отказано, так как получить отдельный вычет по кредитным процентам можно только по жилью, приобретенному после 1 января 2014 года. Если в будущем Диконов А.А. купит новое жилье с использованием кредитных средств, то он сможет получить вычет по уплаченным процентам.

    Пример: В 2013 году Зеленская Ю.В. купила квартиру в ипотеку и получила вычет по расходам на покупку и уплаченным кредитным процентам. В 2017 году она приобрела новую квартиру в ипотеку. Так как правом имущественного вычета (основным и по процентам) Зеленская Ю.В. воспользовалась по квартире, приобретенной до 1 января 2014 года, получить вычет еще раз (как основной, так и по процентам) она не сможет.

    Подтверждающие документы

    В зависимости от того, какой объект недвижимости был приобретен и какие расходы были произведены на его приобретение, для получения налогового вычета потребуются следующие документы и их копии:

    2) свидетельство о праве собственности на недвижимость, если оно зарегистрировано до 15.07.2016. В случае регистрации права собственности на недвижимость после указанной даты для получения вычета понадобится выписка из ЕГРН;

    3) договор о приобретении недвижимости, акт о ее передаче;

    4) документы, которые подтверждают уплату за недвижимость денежных средств в полном объеме или расходы на строительство (например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, расписка или акт приема-передачи денежных средств, товарные и кассовые чеки);

    5) кредитный договор и справка из банка о размере уплаченных процентов по кредиту;

    6) справка о ваших доходах по форме 2-НДФЛ (если получать вычет вы будете в налоговой инспекции).

    Читайте так же:  Дарение государству налог

    НДФЛ и имущественный вычет по НДФЛ при продаже имущества

    При продаже квартиры, дома, земельного участка и пр., а также долей в них полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ).

    При этом действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение.

    Варианты налогообложения доходов от продажи недвижимости

    В зависимости от срока владения недвижимым имуществом возможны два варианта налогообложения.

    1. Продажа недвижимости (доли), которая находилась в собственности три года и более

    Если в 2017 г. продается недвижимость, которая была в собственности три года и более, то доходы от продажи НДФЛ не облагаются.

    Поэтому в этом случае налог платить не нужно.

    Кроме того, также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

    2. Продажа недвижимости (доли), которая находилась в собственности менее установленного минимального срока

    Если физическое лицо владело недвижимостью меньше трех лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016), то в этом случае необходимо самостоятельно рассчитать налог, а также подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ.

    Есть ли срок давности у вычета

    Лицо, купившее квартиру, вправе не сразу воспользоваться налоговым вычетом. Законодательство не предъявляет никаких требований к срокам, когда он может быть применен.

    Однако следует помнить, что с его помощью можно вернуть налог только за последние 3 года.

    Пример. Если человек хочет получить налоговый вычет на покупку квартиры в 2015 году, то он может вернуть налог с доходов, уплаченный в 2012-2014 годах. Более ранние суммы возврату не подлежат.

    Как действует налоговый вычет при покупке квартиры?

    Для возврата налога за квартиру сначала нужно посчитать все расходы, понесенные при покупке квартиры. Сюда входит как сама стоимость жилья, так и затраты, понесенные на его ремонт (расходные материалы и работа строителей).

    Все траты должны быть подтверждены документально договорами, квитанциями, накладными и т. д. Начиная с 2014 года предельная сумма издержек не должна превышать 2 000 000 рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

    Затем от полученного результата берется 13 %. В итоге получится сумма налогового вычета, в рамках которой можно вернуть уплаченный налог.

    Пример. В 2014 году лицо купило квартиру за 1 500 000 миллиона рублей. Еще 300 000 рублей было потрачено на ремонт. Тогда сумма налогового вычета составит 234 000 рублей (1 800 000 * 13 %).

    После этого нужно определиться с размером налога на доходы, удержанного работодателем. Для этого следует взять от предприятия справку по форме № 2-НДФЛ. И если сумма налога на доходы, указанного в ней, меньше налогового вычета, то оставшаяся его часть переносится на следующие годы.

    Пример. В 2014 году из заработной платы человека удержали налог в сумме 80 000 рублей. В то же время (см. выше) налоговый вычет составляет 234 000 рублей. Поэтому в 2015 году лицо сможет вернуть только 80 000 рублей, а оставшаяся часть в размере 154 000 рублей (234 000 – 80) переносится на следующие годы.

    Ещё о возврате подоходного налога.
    О том, как лучше выбрать способ передачи денег при покупке квартиры посмотрите ЗДЕСЬ
    Когда закончится бесплатная приватизация квартир — http://nedvicon.ru/kvartira/privat/sroky.html

    Расчет НДФЛ при продаже недвижимости

    Формула расчета налога выглядит так:

    НДФЛ = (сумма дохода от продажи — имущественный вычет) x 13%, или

    НДФЛ = (сумма дохода от продажи — расходы по приобретению недвижимости) x 13%.

    Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

    При этом если продается недвижимость, приобретенная после 01.01.2016, и сумма дохода от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом:

    Сумма дохода от продажи = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

    При расчете НДФЛ можно уменьшить доход от продажи по выбору:

    на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. при продаже следующей недвижимости и долей в ней: жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков; либо вычет в размере 250 000 руб. при продаже иной недвижимости (например, гаража) или

    на документально подтвержденные расходы по приобретению этой недвижимости (в том числе риелторские услуги, проценты по кредиту) в той сумме, которая была фактически уплачена к моменту продажи имущества.

    Отметим, что нельзя одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы.

    Следует выбрать только один более выгодный вариант.

    Пример. Расчет налога с использованием имущественного вычета

    Физическое лицо продало в 2017 г. квартиру за 8 000 000 руб., которая перешла к нему по наследству в этом же году.

    Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 9 500 000 руб.

    При расчете налога физическое лицо применило имущественный вычет.

    Облагаться НДФЛ будет сумма дохода 6 650 000 руб. (9 500 000 руб. x 0,7 — 1 000 000 руб.).

    Налог к уплате составит 864 500 руб. (6 650 000 руб. x 13%).

    Пример. Расчет налога при уменьшении доходов на расходы

    Физическое лицо купило в 2017 г. квартиру за 5 500 000 руб. за счет кредита банка.

    В этом же году квартира была продана за 7 000 000 руб.

    Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 – не определена.

    К моменту продажи были уплачены проценты по кредиту в размере 250 000 руб..

    Рассчитаем налог с учетом произведенных расходов на покупку квартиры.

    В этом случае облагаться НДФЛ будет доход в размере 1 250 000 руб. (7 000 000 руб. — (5 500 000 руб. + 250 000 руб.)).

    Налог к уплате составит 162 500 руб. (1 250 000 руб. x 13%).

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

    Источники

    Имущественный налоговый вычет подводные камни
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here