Налог на изъятую государством землю

Важная информация в статье: "Налог на изъятую государством землю", собранной на основе данных авторитетных источников. По всем вопросам можете обращаться к дежурному юристу.

Налог на изъятую государством землю

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 11 июля 2012 г. N 03-03-06/1/334 Об учете в целях налогообложения прибыли суммы возмещения за изъятие земельного участка путем выкупа для государственных и муниципальных нужд

Вопрос: Действующее законодательство Российской Федерации допускает изъятие земельных участков и иного имущества, принадлежащего физическим или юридическим лицам, путем выкупа для государственных и муниципальных нужд.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года N 262 убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Налоговые органы считают, что денежная сумма в виде компенсации за сносимое здание, упущенная выгода и другие возмещаемые убытки в целях исчисления налога на прибыль учитываются в составе доходов в полном объеме. Контролеры объясняют это тем, что средства, полученные организациями в погашение убытка (включая упущенную выгоду), приобретенного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в статье 251 Налогового кодекса Российской Федерации не поименованы.

Министерство финансов Российской Федерации также неоднократно заявляло, что средства, полученные организациями в качестве платы за изымаемый земельный участок, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, рассматриваются для целей налогообложения как внереализационные доходы (письма Минфина России от 13 марта 2008 года N 03-03-06/4/15, от 5 декабря 2008 года N 03-03-06/1/678, от 24 марта 2011 года N 03-03-06/1/171).

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации признал, что средства, полученные обществом в виде компенсации убытков за изъятие земельного участка, не включаются в налоговую базу при исчислении налога на прибыль. В противном случае, взимание с собственника земельного участка, изъятого для государственных нужд, налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев (Постановление Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 года N 2019/09).

Таким образом, в сложившейся ситуации, при условии, если в состав выкупной цены не будут включены затраты, связанные с необходимостью уплаты налога на прибыль, у правообладателя (юридического лица) существует два пути:

1. Налогоплательщикам, не желающим спорить с проверяющими, — включать полученную сумму выкупной цены за изъятие земельного участка в доходы для исчисления налога на прибыль. При этом нарушается принцип полного возмещения, то есть получаемых денежных средств не будет достаточно для восстановления нарушенных прав;

2. Налогоплательщикам, готовым к судебному разбирательству, — не учитывать полученную сумму выкупной цены за изъятие земельного участка в составе доходов для исчисления налога на прибыль. При этом, в случае положительного решения суда в пользу Налогоплательщика, государство несет расходы в размере издержек, связанных с судопроизводством.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 21 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики имею право на получение от Министерства финансов Российской Федерации письменных разъяснений по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.

На основании вышеизложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 21 Налогового кодекса Российской Федерации, просим изложить официальную позицию Министерства финансов Российской Федерации относительно вопроса учета налога на прибыль при расчете выкупной цены, связанной с изъятием и/или временным занятием земельных участков для государственных нужд у юридических лиц.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета суммы возмещения за изъятие земельного участка путем выкупа для государственных и муниципальных нужд в составе доходов при исчислении налога на прибыль организаций и сообщает следующее.

Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд отражены в статье 55 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отношения, связанные с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, регулируются статьями 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Основания и порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием земельных участков, установлены Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262.

В соответствии с пунктом 2 статьи 281 ГК РФ при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Вопросы, относящиеся к определению выкупной цены изымаемых земельных участков, не регулируются Налоговым кодексом Российской Федерации (далее — НК РФ) и не относятся к компетенции Департамента.

Одновременно по вопросу о порядке учета суммы выкупной цены, полученной за изъятие земельного участка, для целей налогообложения налогом на прибыль организаций сообщаем следующее.

Согласно статьям 247 и 248 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций является выручка от реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав и внереализационные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов в порядке, установленном НК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе.

Соответственно, порядок учета суммы компенсации, получаемой в связи с изъятием имущества для государственных и муниципальных нужд, обусловлен наличием факта передачи изымаемого имущества в государственную или муниципальную собственность.

Так, в случае изъятия объектов недвижимого имущества путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 ГК РФ) без перехода указанного имущества в государственную или муниципальную собственность сумма получаемой компенсации включается в состав внереализационных доходов.

Читайте так же:  Примеры нулевой декларации 3 ндфл

Соответственно, переход права собственности на земельный участок, принадлежащий налогоплательщику, в связи с его изъятием путем выкупа для государственных и муниципальных нужд, признается для целей налогообложения реализацией земельного участка.

Особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав определены статьей 268 НК РФ. В соответствии с подпунктом 2 статьи 268 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить доход от реализации земельного участка на расходы, связанные с приобретением указанного имущества.

Также сообщаем, что доходы, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, определены в статье 251 НК РФ. Данный перечень доходов является исчерпывающим.

Средства, полученные в качестве возмещения за изымаемый земельный участок, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в статье 251 НК РФ не поименованы.

В соответствии со статьей 41 НК РФ доходом для целей налогообложения прибыли организаций признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главой 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ.

Учитывая положения статей 41 и 268 НК РФ, при изъятии земельного участка путем его выкупа для государственных и муниципальных нужд, у налогоплательщика возникает доход от реализации, который учитывается при формировании налогооблагаемой прибыли, в случае, если выкупная цена земельного участка превышает расходы, связанные с приобретением данного имущества.

Мнение Департамента, приведенное в настоящем письме, не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом.

Директор Департамента И.В. Трунин

Обзор документа

Разъяснено, как учитывать суммы выкупной цены, полученной в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, при налогообложении прибыли.

Порядок учета суммы компенсации, получаемой в связи с изъятием имущества для государственных и муниципальных нужд, обусловлен наличием факта передачи данного имущества в государственную или муниципальную собственность.

Если земельный участок изымается путем выкупа без перехода в государственную или муниципальную собственность, сумма получаемой компенсации включается в состав внереализационных доходов.

Переход права собственности на принадлежавшую налогоплательщику землю в связи с его изъятием признается при налогообложении реализацией земельного участка.

НК РФ содержит особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав. Налогоплательщик вправе уменьшить доход от реализации участка на расходы, связанные с его приобретением.

При изъятии земельного участка путем его выкупа для государственных и муниципальных нужд у налогоплательщика возникает доход от реализации, который учитывается при формировании налогооблагаемой прибыли, если выкупная цена земли превышает расходы, связанные с ее приобретением.

При изъятии земельного участка для госнужд, НДФЛ с доходов платить не придется

Минфин России разъяснил, что при изъятии у физлица имущества для государственных или муниципальных нужд размер имущественного налогового вычета по НДФЛ составит сумму выкупной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Соответственно, налоговая база будет равна нулю (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 13 января 2017 г. № 03-04-05/1075).

Напомним, что убытки, причиненные ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме. В том числе, компенсирована должна быть и упущенная выгода (подп. 4 п. 1 ст. 57 Земельного кодекса). Порядок возмещения убытков предусмотрен гражданским законодательством (ст. 62 Земельного кодекса).

В свою очередь под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право было нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Кроме того, к убыткам относится утрата или повреждение имущества, то есть реальный ущерб, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено – упущенная выгода (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса).

При этом освобождаются от уплаты НДФЛ только компенсационные выплаты в случае возмещения реального ущерба (п. 3 ст. 217 Налогового кодекса). Тогда как возмещение упущенной выгоды – это, по сути, компенсация неполученных доходов физлица. В данном случае НДФЛ должен взиматься в общеустановленном порядке.

Вместе с тем, при изъятии земельного участка либо иного имущества для государственных или муниципальных нужд собственник получает право на имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости данного имущества (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Выкупная стоимость имущества включает в себя рыночную стоимость имущества, а также убытки, причиненные владельцу в связи с его изъятием (п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса).

Соответственно, при исчислении НДФЛ доходы, полученные владельцем изъятого имущества, будут равны размеру имущественного вычета, а налоговая база равна нулю (абз. 3 п. 3 ст. 210 НК РФ).

Добавим также, что имущественный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (п. 7 ст. 220 НК РФ).

НДС и налог на прибыль при изъятии недвижимости для государственных нужд

Суды считают, что выкупная сумма не учитывается в доходах по налогу на прибыль. Налоговики придерживаются такого же мнения. Однако Минфин России с этим не согласен. Вопрос об НДС является спорным только при изъятии объектов, расположенных на земельном участке. Что касается самой земли, то при ее изъятии объекта обложения НДС не возникает. Расскажем подробнее.

Налог на прибыль

Минфин: изъятие у собственника — это реализация

При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд он и расположенные на нем объекты переходят в государственную или муниципальную собственность (п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ). При этом права собственности на землю и расположенные на ней объекты у прежнего владельца прекращаются (п. 2, 3 ст. 239.2, подп. 1, п. 2 ст. 279 ГК РФ).

Для целей налогообложения переход права собственности на имущество признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ), а само реализуемое имущество — товаром (п. 3 ст. 38 НК РФ). Исходя из этого, Минфин России считает, что переход права собственности на земельный участок, принадлежащий налогоплательщику, в связи с его изъятием путем выкупа для государственных и муниципальных нужд признается для целей налогообложения реализацией (письма от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 28.04.2014 № 03-03-06/1/19742, от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334). И поскольку средства, полученные за изымаемую собственность, в перечне доходов, приведенном в ст. 251 НК РФ, не названы, они при исчислении налога на прибыль подлежат учету в составе доходов от реализации. При этом финансисты указывают, что полученный доход собственник изымаемого земельного участка может уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого земельного участка (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). А при изъятии амортизируемого имущества — на его остаточную стоимость (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, письмо Минфина России от 11.09.2012 № 03-07-11/369).

Читайте так же:  Налог на имущество авансовый расчет

Прежняя позиция Минфина

Ранее финансисты считали, что средства, полученные собственником в качестве платы при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, для целей налогообложения должны рассматриваться как внереализационные доходы (письма от 06.07.2012 № 03-03-07/32, от 24.03.2011 № 03-03-06/1/171, от 13.03.2008 № 03-03-06/4/15). Объясняли они это следующим образом. При изъятии земельного участка с его собственником заключается соглашение, которым определяется выкупная цена (п. 1 ст. 281 ГК РФ). В нее, помимо рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов, включаются также и убытки, причиненные изъятием, в том числе упущенная выгода (п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 1 Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262). Таким образом, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд представляет собой самостоятельное основание для прекращения земельных правоотношений. Из этих разъяснений финансистов следовало, что они не рассматривали процедуру изъятия земли у собственника как реализацию, а суммы платы за изымаемый участок считали возмещением убытков.

Мнение судей

Суды полагают, что при изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль, не возникает (постановления АС Дальневосточного округа от 15.09.2015 № Ф03-3555/2015, ФАС Московского округа от 18.05.2012 по делу № А40-77804/11-91-333, от 26.05.2009 № КА-А40/4352-09-П, Западно-Сибирского округа от 01.03.2011 по делу № А81-1212/2009). Президиум ВАС РФ в постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 указал, что правилами возмещения убытков, причиненных изъятием земельного участка, не предусмотрено включение в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд. Следовательно, взимание данного налога с суммы компенсации за изъятый земельный участок нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев. Поэтому суммы возмещения не подлежат включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль.

Позиция налоговиков

Изначально специалисты ФНС России, так же, как и финансисты, считали, что суммы возмещения, полученные собственником за изымаемый земельный участок и объекты, расположенные на нем, при исчислении налога на прибыль учитываются в доходах (письмо ФНС России от 19.03.2010 № 3-1-11/[email protected]).

Но затем, исходя из складывающейся судебной практики, налоговики изменили свое мнение по поводу учета сумм возмещения в целях налога на прибыль. Поводом к этому послужило письмо Минфина России от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571, в котором финансисты рекомендовали налоговикам при расхождении позиции финансового ведомства с мнением ВАС РФ и Верховного суда руководствоваться позицией высших арбитров. В связи с этим в письмах от 03.07.2018 № СД-4-3/[email protected], от 16.07.2015 № ЕД-4-3/[email protected] и от 01.07.2015 № ГД-4-3/11409 ФНС России дала указание нижестоящим налоговым органам при рассмотрении вопроса об обложении налогом на прибыль доходов, полученных в виде выкупной цены в результате изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд, принимать во внимание правовую позицию, изложенную Президиумом ВАС РФ в упоминавшемся нами выше постановлении от 23.06.2009 № 2019/09.

По мнению Минфина России, у собственников выкупаемого имущества возникает обязанность по уплате НДС, поскольку при его изъятии для государственных и муниципальных нужд происходит реализация, которая признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Эта позиция изложена в письмах Минфина России от 27.07.2018 № 03-07-11/53236, от 27.09.2013 № 03-07-11/39995, от 11.09.2012 № 03-07-11/369. При этом специалисты финансового ведомства отмечают, что не нужно начислять НДС только с выкупной стоимости за изымаемый земельный участок. Ведь операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Однако суды считают, что при изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд объект налогообложения по НДС отсутствует. К такому выводу пришли арбитры в постановлениях АС Северо-Кавказского округа от 24.03.2015 № Ф08-616/2015, ФАС Московского округа от 13.05.2013 по делу № А40-60239/12-99-347. Суды указывают, что выплата возмещения в размере стоимости изъятого для государственных (муниципальных) нужд имущества его собственнику не относится к операциям, облагаемым НДС, поскольку такие правоотношения являются установленным гражданским законодательством способом возмещения ущерба, причиненного в результате изъятия имущества.

Налог на прибыль

Ответ на вопрос о налогообложении компенсаций за изъятие земли и ликвидацию ОС налогом на прибыль, у специалистов Минфина вышел достаточно лаконичным.

Чиновники напомнили, что перечень доходов, которые не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль, приведен в статье 251 НК РФ. Средства, полученные в качестве возмещения за изымаемый земельный участок, в данном перечне не упомянуты. Поэтому такие денежные средства облагаются налогом на прибыль в общем порядке.

При этом в финансовом ведомстве не стали давать каких-либо разъяснений о налогообложении налогом на прибыль компенсаций за ликвидацию объекта ОС. В финансовом ведомстве отметили лишь то, что расходы на ликвидацию выводимых из эксплуатации основных средств включаются в состав внереализационных расходов (подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).

НДС с компенсации за изъятие недвижимости

Компания получила денежную компенсацию за изъятие принадлежавших ей объектов недвижимости. На освободившейся территории планируется строительство новых объектов. Облагается ли сумма компенсации налогом на добавленную стоимость? Минфин России в письме от 19.02.2019 № 03-07-11/10284 ответил на этот вопрос утвердительно – в данном случае сумму компенсации облагают НДС.

Гражданский кодекс РФ закрепляет принцип неприкосновенности собственности и предусматривает исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права собственности.

Так, в частности, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся (п. 2 ст. 235 ГК РФ):

  • обращение взыскания на имущество по обязательствам;
  • отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;
  • отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка ввиду его ненадлежащего использования;
  • реквизиция;
  • конфискация;
  • отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293 ГК РФ.

Как отмечалось выше, основания изъятия имущества против воли собственника, перечисленные в пункте 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, являются исчерпывающими. Следовательно, недвижимое имущество может быть отчуждено у собственника только при изъятии земельного участка, на котором это имущество расположено (ст. 239 ГК РФ).

Процедура изъятия

Видео (кликните для воспроизведения).

О том, что собственность в виде земельного участка и расположенных на нем построек будет изъята для государственных и муниципальных нужд, собственнику должны письменно сообщить как минимум за год до изъятия (п. 3 ст. 279 ГК РФ). При этом власти должны либо выкупить недвижимость, либо с согласия собственника предоставить взамен другое имущество (землю, недвижимость) с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 3 ст. 281 ГК РФ).

Выкупная цена складывается из рыночной стоимости имущества и суммы убытков, в том числе упущенной выгоды (п. 2 ст. 281 ГК РФ). Например, если собственник сдавал нежилое помещение, а при его изъятии приходится расторгать договор с арендатором, то можно настаивать на возмещении убытков в размере недополученной арендной платы.

Читайте так же:  Валютный контроль экспортный контракт от 300000

Выкупить имущество власти могут не раньше чем через год с момента извещения о предстоящем изъятии (п. 3 ст. 279 ГК РФ). При этом с согласия собственника выкуп может быть совершен и раньше этого срока.

Если собственник согласен с изъятием и его устраивает сумма компенсации, то подписывается соглашение о выкупе (п. 1 ст. 281 ГК РФ).

До подписания соглашения собственник имеет право не только продолжать пользоваться своим имуществом, но и распоряжаться им по своему усмотрению, например продать (ст. 280 ГК РФ).

В комментируемом письме, по мнению Минфина России, у собственников выкупаемого имущества возникает обязанность по уплате НДС, поскольку при его изъятии для государственных и муниципальных нужд происходит реализация, которая признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Такая же позиция изложена в более раннем письме Минфина России от 27.07.2018 № 03-07-11/53236. При этом налоговики отмечают, что не нужно начислять НДС только с выкупной стоимости за изымаемый земельный участок. Ведь операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Однако суды считают, что при изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд объект налогообложения по НДС отсутствует (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.03.2015 № Ф08-616/2015).

Судьи отмечают, что выплата возмещения в размере стоимости изъятого для государственных (муниципальных) нужд имущества не относится к операциям, облагаемым НДС, поскольку такие правоотношения являются установленным гражданским законодательством способом возмещения ущерба, причиненного в результате изъятия имущества.

Изъятие земельных участков

Если у компании изымают земельный участок путем выкупа для государственных и муниципальных нужд, сумму полученного дохода можно уменьшить на расходы, связанные с его приобретением, и с полученной разницы заплатить налог на прибыль (письмо Минфина России от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095).

За изымаемый земельный участок его собственнику (а также правообладателю, владеющему землей на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного владения) предоставляется возмещение (ст. 279 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ). В размер возмещения включаются:

  • рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием;
  • убытки, причиненные изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);
  • упущенная выгода.

Изъятие земельных участков может производиться или на основе заключения соглашения об изъятии недвижимости между органом власти и правообладателем участка, или принудительно – по решению суда.

Переход права собственности на земельный участок, принадлежащий налогоплательщику, в связи с его изъятием путем выкупа для государственных и муниципальных нужд признается для целей налогообложения реализацией земельного участка (п. 1 ст. 39 НК РФ).

При реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества (иное может быть предусмотрено п. 2.2 ст. 277 НК РФ), а также на сумму определенных расходов (абз. 2 п. 2 ст. 254 НК РФ). Следовательно, доход, полученный в результате выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд, можно уменьшить на расходы, связанные с его приобретением, и с полученной разницы заплатить налог.

Подведем итог

Суммы полученной компенсации за изымаемый для государственных нужд земельный участок и объекты, расположенные на нем, не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль.

Что касается НДС, то не нужно облагать данным налогом сумму компенсации в части, приходящейся на изымаемый земельный участок. А в части компенсации, относящейся к изымаемому зданию, переходящему в государственную или муниципальную собственность, вопрос является спорным. И если компания не хочет споров с проверяющими, эту часть компенсации нужно включить в налоговую базу НДС.

Налог на прибыль и НДС при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд

Когда земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю выплачивается возмещение (п. 1 ст. 281 ГК РФ). В письме от 21.11.2019 № 03-03-06/1/90029 Минфин России разъяснил, как учитываются суммы полученного возмещения в целях исчисления налога на прибыль и НДС.

Статьей 279 ГК РФ предусмотрено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Перечень оснований для изъятия приведен в ст. 49 ЗК РФ.

Что представляет собой сумма возмещения

В сумму возмещения при изъятии земельного участка включаются его рыночная стоимость, а также убытки, причиненные изъятием участка, в том числе упущенная выгода. Если на изымаемом участке расположены объекты недвижимости, в сумму возмещения включается их рыночная стоимость (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

В результате изъятия происходит прекращение права собственности прежнего владельца на земельный участок и расположенные на нем объекты (п. 2, 3 ст. 239.2, п. 2 ст. 279 ГК РФ). При этом и участок, и недвижимость переходят в государственную или муниципальную собственность (п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ).

В целях налогообложения переход права собственности на имущество признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Возникает вопрос: нужно ли включать полученную сумму возмещения в доходы от реализации по налогу на прибыль и облагается ли она НДС?

Налог на прибыль

Позиция финансистов по поводу учета сумм возмещения за изымаемый земельный участок менялась. Так, в письмах от 06.07.2012 № 03-03-07/32, от 24.03.2011 № 03-03-06/1/171, от 13.03.2008 № 03-03-06/4/15 специалисты финансового ведомства указывали, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения земельных правоотношений. А средства, полученные за изымаемый земельный участок, представляют собой внереализационные доходы и подлежат налогообложению в общеустановленном порядке.

Затем финансисты стали рассматривать изъятие земельного участка как его реализацию. Объясняли они это тем, что при изъятии происходит переход права собственности на земельный участок. И поскольку средства, полученные в качестве возмещения за изымаемое недвижимое имущество, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в ст. 251 НК РФ не поименованы, данные суммы подлежат учету в составе доходов от реализации (письма Минфина России от 12.08.2019 № 03-03-06/1/60603, от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 28.04.2014 № 03-03-06/1/19742, от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334).

Но суды такую позицию не поддерживают. Они считают, что при получении сумм возмещения за изъятый земельный участок дохода, облагаемого налогом на прибыль, не возникает (постановления АС Дальневосточного округа от 15.09.2015 № Ф03-3555/2015, ФАС Московского округа от 18.05.2012 по делу № А40-77804/11-91-333, от 26.05.2009 № КА-А40/4352-09-П, Западно-Сибирского округа от 01.03.2011 по делу № А81-1212/2009).

Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 рассмотрел спор, связанный с включением суммы компенсации за земельный участок в доходы по налогу на прибыль. Он напомнил, что согласно ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежат возмещению в полном объеме (п. 1 ст. 57 ЗК РФ). При этом Правила возмещения убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, утвержденные постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262, не предусматривают включения в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд. Следовательно, взимание с собственника земельного участка, изъятого для государственных нужд, налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

Читайте так же:  Как вернуть налог на землю

В комментируемом письме специалисты финансового ведомства учли эту позицию Президиума ВАС РФ. В ответ на вопрос о порядке обложения налогом на прибыль суммы компенсаций, полученных в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, они указали следующее. В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль является прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. А доходом считается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, в соответствии с главой 25 НК РФ. Президиумом ВАС РФ в постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 сделан вывод, что средства, полученные налогоплательщиком в виде компенсации убытков, причиненных в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, не подлежат включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль.

Таким образом, финансисты фактически признали, что суммы компенсации, полученные за изымаемый земельный участок, не облагаются налогом на прибыль.

Отметим, что ФНС России уже давно придерживается позиции, изложенной Президиумом ВАС РФ в постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 (письма от 03.07.2018 № СД-4-3/[email protected], от 16.07.2015 № ЕД-4-3/[email protected] и от 01.07.2015 № ГД-4-3/11409).

В общем случае реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Перечень операций, не признаваемых объектом налогообложения, приведен в п. 2 ст. 146 НК РФ.

Так, в соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не являются объектом налогообложения по НДС операции по реализации земельных участков (долей в них). В связи с этим финансисты пришли к выводу, что суммы компенсации, полученные организацией за изъятие земельного участка, в налоговую базу по НДС не включаются.

Аналогичное мнение специалисты финансового ведомства высказывали и раньше (письма от 27.07.2018 № 03-07-11/53236, от 27.09.2013 № 03-07-11/39995, от 11.09.2012 № 03-07-11/369). При этом они отмечали, что в отношении выкупаемых объектов недвижимости, расположенных на изымаемом земельном участке, возникает обязанность по уплате НДС.

Однако суды считают, что при изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд объект налогообложения по НДС отсутствует (постановления АС Северо-Кавказского округа от 24.03.2015 № Ф08-616/2015, ФАС Московского округа от 13.05.2013 по делу № А40-60239/12-99-347). Они указывают, что возмещение не относится к операциям, облагаемым НДС, поскольку оно является установленным гражданским законодательством способом покрытия ущерба, причиненного в результате изъятия имущества.

Налоговые последствия изъятия земли

В письме от 11.07.2017 № СД-4-3/[email protected] специалисты ФНС России порекомендовали организациям, получающим от государства возмещение за изъятые земельные участки, при решении вопроса об обложении налогом на прибыль таких сумм руководствоваться позицией судов. Подробности — в нашем комментарии.

Вы нам землю — мы вам деньги

Право на изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд дано властям ст. 279 ГК РФ. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (п. 1 ст. 281 ГК РФ). В него включаются рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на землю, а также убытки, причиненные изъятием участка, в том числе упущенная выгода.

Если одновременно с изъятием земельного участка происходит и изъятие расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих правообладателю данной земли, в возмещение включается и рыночная стоимость объектов недвижимого имущества или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимости (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

Несложно догадаться, что правообладатель получает от властей сумму возмещения, исчисляемую в миллионах, а то и в миллиардах рублей. Естественно, бывших собственников изъятой земли волнует вопрос: нужно ли полученную сумму возмещения включать в облагаемые налогом на прибыль доходы?

Камень преткновения — ст. 251 НК РФ

По данному вопросу неоднократно высказывались специалисты Минфина России (см., например, письма от 17.02.2016 № 03-07-11/8736, от 28.04.2014 № 03-03-06/1/19742, от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334, от 25.08.2010 № 03-03-06/1/567, от 13.03.2008 № 03-03-06/4/15, от 05.12.2008 № 03-03-06/1/678, от 03.02.2006 № 03-03-04/1/85). К сожалению, все разъяснения финансистов не в пользу налогоплательщиков. По мнению чиновников, организации, у которых государство изъяло земельные участки для своих нужд, сумму полученного возмещения должны включить в доход. Аргументация проста и полностью основана на положениях Налогового кодекса.

Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, перечислены в ст. 251 НК РФ. Данный перечень является закрытым, и в нем не поименованы средства, полученные в качестве возмещения за изымаемый земельный участок, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. А раз так, то сумма возмещения подлежит учету в составе внереализационных доходов.

Веское слово высшего суда

До середины 2009 г. у судов не было единого подхода к рассматриваемому вопросу. Одни суды не соглашались с фискальной позицией и пресекали попытки налоговых органов включить полученные суммы возмещений за изъятие земельных участков в состав внерелизационных доходов по п. 3 ст. 250 НК РФ. Напомним, что согласно этой норме НК РФ в доходах отражаются в том числе суммы возмещений убытков или ущерба. Принимая решения в пользу компаний, суды указывали, что компенсации убытков (упущенная выгода) в связи с изъятием земельных участков не учитываются в качестве внереализационных доходов, так как изъятие земли осуществлялось в соответствии с гражданским законодательством, а именно ст. 279—282 ГК РФ (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.04.2009 № А70-5253/2008, Московского округа от 09.07.2008 № А41-К2-16521/07, Северо-Западного округа от 15.01.2007 № А56-11621/2006 (Опредлением ВАС РФ от 04.07.2007 № 5047/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)).

Другие суды поддерживали налоговиков и считали правомерным учет спорных сумм по п. 3 ст. 250 НК РФ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.11.2008 № А32-7432/2007-56/191-2008-56/23).

Летом 2009 г. Президиум ВАС РФ в постановлении от 23.06.2009 № 2019/093 сформулировал правовую позицию по данной проблеме. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Законодателем не предусмотрено включение в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд. Поэтому взимание с такого собственника налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

Читайте так же:  Льготы по земельному налогу инвалидам 2 группы

После этого нижестоящие суды взяли на вооружение эту позицию, и арбитражная практика стала складываться в пользу налогоплательщиков.

Призыв налоговиков

Однако специалисты Минфина России, несмотря на правовую позицию Президиума ВАС РФ, упорно не желали изменять свою точку зрения и продолжали настаивать на том, что возмещение, полученное организацией за изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, при расчете налога на прибыль включается в состав доходов (письма от 17.02.2016 № 03-07-11/8736, от 28.04.2014 № 03-03-06/1/19742, от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334, от 25.08.2010 № 03-03-06/1/567). Причем фискальный подход поддержала и налоговая служба (письмо от 19.03.2010 № 3-1-11/[email protected]).

Лед сдвинулся (правда, не сразу) после выхода письма Минфина России от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571 (доведено до налоговых органов письмом ФНС России от 26.11.2013 № ГД-4-3/[email protected]). В нем финансисты указали, что в ситуации, когда письменные разъяснения Минфина России или ФНС России по вопросам применения законодательства РФ о налогах и сборах не согласуются с решениями, постановлениями, информационными письмами высших судов (ВАС РФ или ВС РФ), налоговые органы начиная со дня размещения в полном объеме указанных актов и писем судов на их официальных сайтах в интернете либо со дня их официального опубликования в установленном порядке при реализации своих полномочий должны руководствоваться указанными актами и письмами судов.

С учетом таких рекомендаций летом 2015 г. специалисты ФНС России посоветовали налоговым органам на местах при рассмотрении вопроса об обложении налогом на прибыль доходов в виде суммы возмещения, полученной налогоплательщиком в результате изъятия земельного участка для государственных (муниципальных) нужд, принимать во внимание сложившуюся судебную практику (письма 16.07.2015 № ЕД-4-3/[email protected], от 01.07.2015 № ГД-4-3/11409).

В комментируемом письме налоговики еще раз подтвердили неизменность своего подхода.

Разъяснено, нужно ли облагать налогом на прибыль сумму возмещения за изъятый земельный участок

WDGPhoto / Depositphotos.com

Доходы в виде суммы возмещения, полученной налогоплательщиком в результате изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд облагаются налогом на прибыль по общему порядку. Такой вывод содержится в письме ФНС России от 3 июля 2018 г. № СД-4-3/[email protected] «О налогообложении доходов в виде сумм возмещения, выплачиваемых при изъятии земельных участков в государственную (муниципальную) собственность». По мнению Минфина России, на которое ссылается ведомство, средства, выплачиваемые налогоплательщику в виде возмещения за изымаемый земельный участок, в том числе компенсация упущенной выгоды, погашение убытка, полученного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, включаются в налоговую базу по налогу на прибыль. Так как такие доходы не поименованы в ст. 251 Налогового кодекса, в которой определены доходы, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Финансисты отметили, что перечень, содержащийся в этой статье, исчерпывающий, а следовательно, не подлежит расширению (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 17 февраля 2016 г. № 03-07-11/8736 «Об НДС и налоге на прибыль при получении компенсации за изъятие части земельного участка и компенсации расходов на ликвидацию ОС»). Аналогичный вывод содержится и в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 9 апреля 2018 № 03-03-06/1/23095 «О налоге на прибыль при изъятии земельного участка путем его выкупа для государственных и муниципальных нужд».

В каком налоговом периоде должна применяться новая кадастровая стоимость земельного участка, если изменения в части установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в течение налогового периода на основании решения суда? Узнайте из материала «Налоговая база по земельному налогу» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Однако ФНС России указала, что налоговые органы в первую очередь должны руководствоваться решениями, постановлениями, информационными письмами Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также решениями, постановлениями, письмами Верховного Суда Российской Федерации со дня их официального размещения.

Налоговое ведомство сослалось на позицию, изложенную Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 23 июня 2009 г. № 2019/09 по делу № А32-7432/2007-56/191-2008-56/23. Согласно этому постановлению в случае принудительного изъятия земельных участков сумма возмещения не может включать в себя налог на прибыль, и следовательно, не должна учитываться в налоговой базе по этому налогу.

Минфин разъяснил, как исчислять НДС и налог на прибыль, если организация получила компенсацию за изъятие земельного участка

Организация получила компенсацию за изъятие части земельного участка для государственных и муниципальных нужд и компенсацию расходов на ликвидацию объекта основных средств, расположенного на данном участке земли. Облагаются ли данные средства НДС и налогом на прибыль? Ответ — в письме Минфина России от 17.02.16 № 03-07-11/8736.

Определение налоговой базы

Как известно, объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость являются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом существуют операции, которые НДС не облагаются. Их перечень приведен в пункте 2 статьи 146 НК РФ. В частности в подпункте 6 пункта 2 данной статьи упомянуты операции по реализации земельных участков и долей в них. В Минфине полагают, что действие данной нормы распространяется и на суммы компенсаций за изъятие части земельного участка. Поэтому данные денежные средства в налоговую базу по НДС включать не нужно.

Что касается денежных средств, полученных организацией в виде компенсации расходов по ликвидации объектов основных средств, то в Минфине рассматривают эти средства как оплату услуг организации по ликвидации основных средств. Следовательно, эти суммы необходимо включить в налоговую базу по НДС.

Восстановление НДС по ликвидируемым объектам ОС

Специалисты финансового ведомства напоминают, что налогоплательщик обязан восстановить ранее принятые к вычету суммы НДС, если приобретенные товары (работы, услуги), в том числе основные средства, не используются для операций, облагаемых НДС (п. 2 и п. 3 ст. 170 НК РФ). Соответственно, при ликвидации основных средств и прекращении их использования для осуществления операций, подлежащих налогообложению НДС, суммы налога, ранее принятые к вычету, необходимо восстановить.

Что такое земельный участок

Земельное законодательство выделяет два одинаковых по звучанию, но разных по значению понятия: “земля” и “земельный участок”.

Термином “земля” обозначают некую территорию. Например, земли, которые предназначены для общего пользования.

Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет заданные границы, установленные законом.

За каждым земельным участком закрепляется определенный, индивидуальный вид разрешенного использования. Эта характеристика обязательно отражается в документах на него. Она указывает на конкретный вид деятельности, разрешенный на этом участке.

При этом один и тот же вид разрешенного использования может быть определен для совершенно разных участков.

Видео (кликните для воспроизведения).

Наиболее часто встречающиеся виды разрешенного использования:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • личное подсобное хозяйство (приусадебный участок, садоводство или огородничество);
  • возведение дачных строений;
  • крестьянско-фермерское хозяйство.

Источники

Налог на изъятую государством землю
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here