Налог на недвижимость апартаменты

Важная информация в статье: "Налог на недвижимость апартаменты", собранной на основе данных авторитетных источников. По всем вопросам можете обращаться к дежурному юристу.

В Мосгордуму внесён законопроект о снижении налога на нежилую недвижимость

На заседании Президиума Правительства Москвы приняли решение одобрить и внести в Московскую городскую Думу законопроект о внесении изменений в закон «О налоге на имущество физических лиц» от 19 ноября 2014 года. Это позволит уменьшить ставки налога на имущество физических лиц для граждан — собственников отдельных категорий нежилой недвижимости. Сниженные ставки будут применяться начиная с расчёта налога за 2015 год.

Торгово-офисная недвижимость

В настоящее время есть два режима налогообложения торгово-офисной недвижимости по кадастровой стоимости. Если собственник — юридическое лицо, ставка налога составляет в 2015 году 1,2 процента, в 2016-м — 1,3 процента, в 2017-м — 1,4 процента, в 2018-м — 1,5 процента. Если недвижимостью владеет гражданин (физическое лицо), ставка налога составляет два процента.

Чтобы устранить неравенство и установить единые справедливые условия налогообложения торгово-офисной недвижимости по кадастровой стоимости, законопроект снижает ставки налога на имущество физических лиц до уровня ставок налога на имущество организаций.

«Речь идёт о снижении ставок по отдельным видам нежилой недвижимости. По жилью ситуация понятная, она предсказуемая, а вот по нежилой недвижимости есть ряд моментов. Что предлагается. Первое: выравнять, а точнее снизить ставки по торгово-офисной недвижимости, которая принадлежит физическим лицам. У нас на сегодняшний момент действует ставка два процента для физических лиц, а для юридических лиц, напомню, мы в прошлом году существенно её снизили, учитывая все экономические реалии. И предлагается привести эти ставки к соответствию, снизить ставку для физических лиц до 1,2 процента по 2015 году, до 1,3 процента — по 2016-му», — отметил Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента экономической политики и развития города Максим Решетников.

Это положение будет действовать для объектов стоимостью менее 300 миллионов рублей. Для тех, которые стоят более 300 миллионов рублей, сохранится двухпроцентная ставка.

– Я пенсионерка. Сейчас я не плачу налог на квартиру. Если я продам квартиру и куплю апартаменты, действует ли это на апартаменты?

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

За последние два года ситуация вокруг апартаментов существенно изменилась. Так, с июля 2015 года законодательно отменили их технический статус в качестве нежилых помещений: теперь им присвоен статус «зданий с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». Это значит, что будущих владельцев апартаментов ждут улучшения относительно пользования социальной инфраструктурой района: школ, детских садов, поликлиник. Следующий этап, который Правительство РФ обещало реализовать в течение 2016 году на законодательном уровне, — это разрешение проживающим в апартаментах на оформление постоянной регистрации. И, наконец, важный шаг, который уже был осуществлен — выдача АИЖК ипотечных кредитов на приобретение апартаментов. Таким образом, шансы быть приравненными к обычному жилью у апартаментов увеличиваются.

Если говорить о текущем положении дел, то в настоящий момент цена на приобретение апартаментов на 10-15% ниже, чем на жилье в стандартных жилых комплексах в той же районе. Однако оплата проживания, включающая наем, оплату коммунальных услуг для арендаторов и налоги для собственников на 30-40% выше, чем для владельцев обычных квартир. Кроме того, если расходы на оплату ЖКХ за квартиру превышают определенную долю доходов семьи, то можно воспользоваться субсидией на компенсацию от государства. В случае с апартаментами подобная ситуация исключена.

При сдаче апартаментов внаем стоит помнить, что это легальная аренда. Договоры с арендаторами курирует управляющая компания, которая и несет за это ответственность. Реальная доходность от сдачи апартаментов не так велика: 4-7%. На итоговую цифру прибыли влияет повышенный налог на апартаменты как на объект коммерческой недвижимости и налог на прибыль от сдачи ее внаем. В этом как раз и есть существенная разница между арендой апартаментов и обычных квартир, владельцы которых, как правило, не заявляют о своей деятельности в налоговые органы и налоги не платят. Таким образом, сопутствующих расходов у владельцев апартаментов выше, чем у собственников квартир.

Существуют ли льготы при уплате налога?

В 2018 году для расчета налоговых взносов за владение апартаментами льготных условий не предусмотрено, в том числе для пенсионеров и прочих льготных категорий граждан. Исключением может стать факт установления некоторых понижающих коэффициентов местными властями. При этом налоговая ставка не может равняться нулю или превышать ее стандартный размер более чем в 3 раза на основании ст. 406 НК РФ. Подробную информацию о существующих льготах региона проживания граждане могут получить на сайте ФНС или при обращении к ее специалистам.

Апартаменты можно приобрести по более выгодной цене, нежели квартиру. Однако не стоит забывать, что впоследствии придется производить обязательные налоговые отчисления в бюджет по повышенным ставкам.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Отвечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА» Дмитрий Щегельский:

Апартаменты по статусу приравниваются к нежилым помещениям. В списке льгот по налогообложению пенсионеров числятся: одна квартира, один жилой дом, один гараж, одна хозпостройка и одна творческая мастерская (музей, библиотека). Апартаменты же в этот список не входят.

Когда нужно платить

Вопрос о налогах, как правило, возникает в трех случаях: при покупке или продаже, при сдаче в аренду, и ежегодно, когда до декабря все физические лица — граждане Российской Федерации обязаны уплатить налог на принадлежащее им недвижимое имущество.

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Налог на имущество физических лиц

Поскольку понятие «апартаменты» законодательно не определено, для целей налога на имущество они приравниваются к другим нежилым помещениям. Поэтому сумма налога на имущество на апартаменты будет зависеть от:

  • региона – поскольку налогообложение в этой части устанавливается именно на региональном уровне;
  • в каком здании они расположены, каков тип и его вид разрешенного использования;
  • какая кадастровая или инвентаризационная стоимость установлена.

Ставка налога на апартаменты может определяться на основе:

  • кадастровой стоимости по состоянию на 1 января соответствующего года (1 января 2018, если налог уплачивается за 2018 год). Кадастровая стоимость применяется, если местные власти успели ее определить и внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) согласно статье 406 Налогового кодекса РФ; либо
  • инвентаризационной стоимости, если определить кадастровую стоимость не успели (статьи 402 и 403 Налогового кодекса РФ), умноженный на установленный коэффициент.

Инвентаризационная стоимость, как правило, оказывается меньше вновь определенной кадастровой. Поэтому местные органы власти заинтересованы использовать для расчета именно кадастровую стоимость.

Узнать кадастровую стоимость апартаментов можно, зайдя на сайт Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии), либо получив выписку на апартаменты из Единого государственного реестра недвижимости. Данные ЕГРН включают в себя всю информацию по объектам недвижимости, в том числе их кадастровую стоимость. Налог начисляется после регистрации права собственности на апартаменты.

Московская льгота по налогу на имущество

Владельцам некоторых апартаментов в Москве повезло получить льготу по налогу на имущество. Изменениями в закон г. Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 было установлено, что на некоторые апартаменты сумма налога исчисляется по особой формуле.

Условием применения льготного режима является:

  • включение апартаментов или здания, в котором они находятся, в специальный перечень;
  • площадь апартаментов менее 300 кв.м. На апартаменты площадью менее 150 кв. м. ставка налога снижена сильнее;
  • неиспользование помещения под офис организации или для предпринимательской деятельности;
  • кадастровая стоимость одного квадратного метра не менее 100 000 рублей.
Читайте так же:  Возврат госпошлины мрэо гибдд

При соблюдении этих условий налог на имущество в отношении апартаментов начисляется по льготной ставке. Получить льготу можно только на одно помещение.

Реестр апартаментов с понижающими ставками налога утвержден Постановлением Правительства Москвы от 26 октября 2016 года № 706-ПП. На данный момент в перечне упомянуты 19 зданий в разных районах города.

Налог при покупке или продаже

Покупка апартаментов не облагается никакими налогами. Предполагается, что они уже уплачены с доходов покупателя.

При продаже апартаментов физическим лицом, размер налога будет зависеть от срока владения апартаментами:

  • 5 лет и более – продажа не облагается налогом;
  • менее 5 лет – налог взыскивается в размере 13 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта. Этот срок сокращается до 3 лет, если объект получен путем наследования или дарения;
  • продавцу доступен налоговый вычет при продаже «иного имущества» в соответствии с Налоговым кодексом. Из налоговой базы вычитается 250 тысяч рублей (т.е. сэкономить удастся 250 000 Х 13% — 32 500 рублей).

Указанная ставка НДФЛ 13 процентов применима, если продавец является налоговым резидентом России (прожил в стране более 183 дней за календарный год). Если же апартаменты продает иностранец – налоговый нерезидент, ставка НДФЛ составит 30%.

Если апартаменты продает индивидуальный предприниматель с упрощенной системой налогообложения (УСНО), он вправе заплатить всего 6% (что подтверждается письмом Министерства финансов от 28.03.2014 № 03-11-11/13850).

Доступен ли налоговый вычет?

Апартаменты не относятся к жилым помещениям, для которых Налоговый кодекс предусматривает налоговые вычеты. Никакие льготы для них также не существуют.

В частности, к апартаментам не применим налоговый вычет в виде уменьшения налоговой базы на величину кадастровой стоимости объекта. Возможность вычесть из нее 20 или 10 кв. метров общей площади квартиры по одному любому объекту установлена статьей 403 Налогового кодекса РФ, но только для жилых квартир. Получить налоговый вычет со стоимости апартаментов невозможно. Вместо этого, будет применена повышенная налоговая ставка для нежилых объектов.

Это положение пытались оспорить в Конституционном Суде РФ, который мог бы скорректировать применение нормы закона. Но суд остался непреклонен. Повышенные ставки с нежилых помещений (хотя и используемых для проживания) остались в силе. По мнению суда, законодатель был вправе предусмотреть различные налоговые ставки для нежилых помещений и квартир, никакого ущемления прав граждан не произошло (Определение Конституционного суда от 17 июля 2018 г. № 1719-О).

Перемены в налогообложении могут произойти, если будет принят федеральный закон, приравнивающий апартаменты к жилью во всех отношениях. Такой закон означал бы снижение налогов до уровня, установленного для жилых помещений. Однако пока нет оснований предполагать, что налогообложение изменится столь радикально.

И все же некоторые налоговые вычеты доступны для владельцев апартаментов. Читайте об этом подробнее в отдельной статье нашего сайта.

НДФЛ при сдаче в аренду

Перед каждым, кто сдает в аренду апартаменты, стоит выбор – «выйти из тени», заплатив налоги, или нет (а в случае вопросов налоговой доказывать, что апартаменты приобретены для личного пользования). Законопослушный гражданин, скорее всего, решит заплатить налоги. Обычный НДФЛ в России составляет 13 %. Его нужно задекларировать (за прошедший год) в налоговой декларации до 1 мая следующего года, и уплатить до 15 июля.

Если сдача в аренду апартаментов является постоянным источником дохода, для уменьшения выплат можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) — особенно если сервисные апартаменты стали постоянным бизнесом. Важно сразу же при регистрации подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения. Это позволит выбрать ставку 6% с полученных доходов и получить освобождение от уплаты НДС.

Если такое заявление не будет подано, при общей системе налогообложения ставка налога на прибыль составит 20%. Также в этом случае аренда апартаментов не обойдется без НДС. При сдаче в аренду без УСН налоговый орган может потребовать перечислить в бюджет НДС (в размере 20% — начиная с 2019 года, в 2018 и ранее — 18%). Вопрос об НДС может возникнуть и при продаже апартаментов (читайте об этом подробнее в другой нашей статье).

— Расскажите о плюсах и минусах при покупке апартаментов, кроме невозможности прописаться. Чем эта недвижимость отличается от обыкновенных квартир? Какова там квартплата, больше или такая же? Существуют ли какие-то нюансы при сдаче или проживании собственника?

Легализация должна повысить привлекательность данного формата недвижимости.

Столичные власти начали выводить апартаменты из тени, впервые употребив это понятие в городском законодательстве. Новый закон обязывает горадминистрацию создать реестр апартаментов, которые будут облагаться имущественным налогом по пониженной ставке – 0,5% против 2%. Эксперты считают, что шаг к легализации повысит популярность этого привлекательного в глазах покупателей формата недвижимости и позволит увеличить поступления в городской бюджет.

Отсутствие понятия «апартаменты» в федеральном законодательстве создавало определенные трудности для налогообложения таких объектов. Власти и налоговики «видели» либо гостиницы, существующие в форме апарт-отелей (они облагаются налогом на имущество по ставке 0,5%), либо торгово-офисные помещения (облагаются по ставке 2%). Апартаменты, которые по своим потребительским свойствам совпадают с квартирами, в эту схему не укладывались, что позволило их владельцам избежать налогообложения за 2014 год. Однако в прошлом году Москва, как известно, вошла в перечень пилотных регионов, где недвижимость, принадлежащая физическим лицам, также будет облагаться налогом, рассчитанным исходя из кадастровой стоимости.

Это заставило городские власти сделать первый шаг навстречу официальному признанию апартаментов в качестве формата городской недвижимости, предназначенного для проживания, в том числе на постоянной основе.

Поправки в закон «О налоге на имущество физлиц», утвержденные Мосгордумой в третьем, окончательном чтении, вводят для апартаментов ставку налогообложения, принятую для гостиниц, – 0,5%. Это по-прежнему существенно больше параметров налога, установленного для собственников квартир (0,1–0,3%), но меньше налога на торгово-офисную недвижимость, уплачиваемого юридическими лицами. Правда, под льготное налогообложение попадут не все объекты, являющиеся апартаментами. «Для идентификации апартаментов, облагающихся налогом по пониженной ставке, будет создан специальный реестр», – говорится в сообщении столичного правительства.

К сожалению, критерии составления такого реестра пока неясны. В поправках, одобренных Мосгордумой, говорится, что «здание подлежит включению в реестр на основании сведений о наличии в нем апартаментов согласно документам, оформляемым в связи со строительством или вводом в эксплуатацию». А отдельные нежилые помещения, входящие в состав торгово-офисных комплексов, власти обещают занести в перечень «в случае, если они признаны фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц». «Однако набор документов, необходимых для попадания в реестр, и сам порядок признания помещений используемыми для проживания физлиц пока не определены, – указывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Урегулированием этих вопросов должно будет заняться правительство Москвы через разработку и принятие соответствующих постановлений. Таким образом, точно сказать, кто получит снижение ставки, а кто – нет, можно будет только после утверждения вышеупомянутых документов».

Помимо попадания в реестр для налогообложения по пониженной ставке апартаменты должны удовлетворять еще нескольким критериям. Во-первых, их площадь не должна превышать 300 кв. метров. (При этом ставка 0,5% действует только на первые 150 кв. метров, а остальная площадь будет облагаться налогом по ставке 2%.) По мнению экспертов, данное требование не является критичным. «Как показывает статистика, даже в элитном сегменте средний размер апартаментов не превышает 130 кв. метров, а значит, попадает в льготную категорию объектов, владельцы которых будут платить имущественный налог по ставке 0,5%», – отмечает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Марина Литинецкая. По данным компании, средний размер апартаментов, представленных на столичном рынке, в настоящее время составляет 65 кв. метров, а их рыночная стоимость – 26,9 млн руб. В массовом сегменте средняя площадь достигает 38 кв. метров, а рыночная цена – 5,5 млн руб., в бизнес-классе – 60 кв. метров и 14,2 млн руб., в элитном – 130 кв. метров и 104,9 млн руб.

Читайте так же:  Возврат подоходного налога за лечение документы

Во-вторых, чтобы попасть под льготное налогообложение, в апартаментах не должны быть зарегистрированы юридические лица, а само помещение не может использоваться для предпринимательской деятельности и находиться в аренде. Наконец, еще один критерий – кадастровая стоимость.

С учетом всех вышеперечисленных ограничений эксперты сомневаются, что реестр апартаментов, попавших под пониженное налогообложение, будет велик, а поправки в законодательство приведут к революционным сдвигам на рынке недвижимости. «Апартаменты не превратятся в жилье и по-прежнему будут продаваться с дисконтом относительно квартир аналогичного качества. Учитывая разницу в налоговых ставках, размер дисконта должен составлять процентов 10 – как минимум – для тех апартаментов, которые будут включены в соответствующий реестр. А для тех, что не будут, – много больше», – прогнозируют Бернадский. Вместе с тем решение уравнять апартаменты с гостиницами в плане налога на имущество делает их покупку не только менее обременительной в плане долгосрочных финансовых последствий, но и менее рискованной, отмечает Олег Репченко.

По данным Est-a-Tet, в конце третьего квартала 2016 года на первичном рынке Москвы был представлен 101 проект с апартаментами. Объем предложения в них составляет около 640 тыс. кв. метров, что на 8,8% больше, чем во втором квартале 2016 года, и на 15,8% больше, чем в третьем квартале 2015 года. Средняя стоимость – 373,8 тыс. руб./кв. метр: по сравнению со вторым кварталом она выросла на 0,2%, но в годовой динамике сократилась на 5,3%.

Налог на апартаменты в 2019 и 2020 году: к чему готовиться собственнику

Многие покупатели новостроек делают выбор в пользу апартаментов – нежилых помещений, внешне похожих на квартиры. Они могут быть как премиум и бизнес класса, так и бюджетным жильем. В последнем случае, покупатель стремится сэкономить, ведь цена на эконом-апартаменты зачастую существенно ниже аналогичных квартир. Особенно это заметно в Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость новостроек особенно высока. Однако неприятный сюрприз может прийти от налоговых органов. Исчисление и уплата налогов на апартаменты физическими лицами имеют свои особенности. Рассмотрим подробнее, какие налоги на апартаменты придется заплатить их владельцам в 2019 и 2020 годах.

Земельный налог

И напоследок, нужно упомянуть еще об одной статье расходов – земельном налоге. Он взимается в случае, если участок под апарт-отелем выкуплен в собственность. В этом случае считается, что право общей собственности на него возникает у всех владельцев апартаментов. Соответственно, и налог с земельного участка под ними разделяется на всех.

Базой для начисления земельного налога будет являться кадастровая стоимость земельного участка. В крупных городах (Москве, Санкт-Петербурге и других) она может составить существенную сумму.

Налог определен Налоговым кодексом, как процент от налоговой базы. Ставка налога определяется местными властями, но не может превышать установленных НК РФ пределов:

  • 3% для земельных участков, занятых жилыми домами; и
  • 5% для прочих земельных участков.

Для примера: Закон Москвы «О земельном налоге» № 74 от 24 ноября 2004 года (с последующими изменениями) устанавливает ставки:

  • от 0.025% до 0.3% для льготных категорий участков;
  • 5% для прочих категорий.

Закон Санкт-Петербурга «О земельном налоге» от 23 ноября 2012 года № 617-105 устанавливает, что ставка земельного налога равна:

  • 01% — 0.42% для льготных категорий участков;
  • 4% для гостиниц;
  • 5% для прочих участков.

В Екатеринбурге ставки налогов равны:

  • 18% для туристических баз и санаториев;
  • 5% для прочих категорий участков.

В самом благоприятном случае, здание с апартаментами попадет в категорию гостиниц и санаториев со слегка пониженной ставкой. Это возможно, если земельный участок имеет официальный вид использования «для размещения гостиниц», и сам апарт-отель также определен, как отель, гостиница и т.п. Но не исключен и вариант, когда налог будет взыскиваться по самой высокой ставке – 1.5% от кадастровой стоимости.

Повышенные налоги могут сделать апартаменты далеко не такими привлекательными, как на первый взгляд. Различия между квартирой и апартаментами проявляются не только в области налогов (читайте об этом подробнее в другой статье нашего сайта). Поэтому, рассматривая покупку апартаментов в новостройке, нужно хорошо обдумать все плюсы и минусы такого решения.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Действует ли льгота по налогу на апартаменты?

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Налоговая льгота по налогу на имущество для пенсионеров предусмотрена в отношении квартир, жилых домов, гаражей, творческих мастерских (ателье, студий и т.п.), хозяйственных построек при жилом доме. В отношении иной недвижимости, в том числе апартаментов, налоговых льгот нет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Пример расчета налога на апартаменты

Для примера рассчитаем ежегодный налог на имущество в отношении апартаментов в Москве, применимый в 2020 году.

В Москве в соответствии с Законом Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка составляет 0.5% кадастровой стоимости.

Предположим, что кадастровая стоимость апартаментов составляет 6 миллионов рублей, они принадлежат двум супругам в равных долях. Назначение здания не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, общественного питания и т.п.

Расчет налога на имущество производится следующим образом:

Налоговая база = Кадастровая стоимость Х Доля в собственности.

Сумма к уплате = Налоговая база Х Ставка

Таким образом, налоговая база для каждого из супругов равна:

6 000 000 Х ½ = 3 000 000 рублей.

Сумма к уплате равна:

3 000 000 Х 0.5% = 15 000 рублей.

Разница в налогах на квартиру и апартаменты может составить не одну тысячу рублей (отличие может быть даже в 8 – 10 раз).

Рассмотрим еще один пример — в Санкт-Петербурге налог на апартаменты рассчитывается в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 643-109 от 26 ноября 2014 года «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге». Ставка налога для рядовых апартаментов составляет 0.1% кадастровой стоимости. Таким образом, сумма к уплате в отношении апартаментов с кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей составит 6000 рублей.

Если же апартаменты находятся в офисном здании, то такая собственность окажется более обременительной с точки зрения налогов. Итоговая сумма зависит от стоимости всего здания или единого комплекса недвижимости и его характеристик. Например, согласно указанному закону Санкт-Петербурга, при наличии хотя бы одного жилого дома в комплексе и кадастровой стоимости всего комплекса от 250 до 300 миллионов рублей ставка налога составит 0.3%. При превышении порога в 300 млн. рублей ставка поднимется до 2% кадастровой стоимости.

В Москве ставка налога в аналогичных случаях также может составить 2% от кадастровой стоимости, если офисное или административное здание, в котором находятся апартаменты, стоит более 300 млн. рублей. Если этот порог не превышен, налог на апартаменты в Москве составит 1.5% от кадастровой стоимости.

Узнать или проверить налоговую ставку на апартаменты можно на сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Справочная информация«.

Что такое апартаменты для целей налогообложения

С юридической точки зрения апартаменты – это нежилое помещение, которое «маскируется» под жилье. Закон приравнивает их к гостиницам, в которых не предусмотрено постоянное проживание. Предполагается, что апартаменты не являются предметом первой необходимости, в отличие от жилья. Поэтому, помимо повышенной квартплаты, их владельцы должны заплатить больший налог, чем владельцы квартир.

Читайте так же:  За какой период можно вернуть имущественный вычет

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

К сожалению, на апартаменты это не действует, так как льготы распространяются только на жилые помещения. Единственный вариант – это покупка машино-места в таком комплексе. За него Вам не нужно будет платить налог.

Отвечает руководитель департамента продаж новостроек города Москвы и МО VSN Realty Оксана Маторина:

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах сопоставимы с тарифами для коммерческой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, стоимость отопления для владельца апартаментов будет выше на 20-30%, по водоснабжению разница доходит до 20%, но конкретные цифры зависят от региона и управляющей компании.

Покупатель апартаментов должен учитывать и другие особенности. Во-первых, при покупке такой недвижимости нельзя будет получить налоговый вычет. Второй момент — налоговая ставка, которая на квартиры равна 0,1–0,3%, а на апартаменты составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости. К тому же существует еще один немаловажный нюанс: владелец апартаментов не имеет права сохранить такой объект в качестве единственного жилья, если его имущество было описано за долги.

Вместе с тем, у апартаментов есть и свои плюсы. В первую очередь это выгодное расположение, ведь большинство из них строится в деловых кварталах города. На московском рынке до 65% подобных предложений приходится на ЦАО. Второй плюс заключается в том, что зачастую апартаменты продаются с готовой отделкой, мебелью и техникой. Такое положение дел удобно для арендодателей и тех, кто заинтересован в собственном «командировочном» жилье. Желающие провести перепланировку не столкнутся со столь жесткими требованиями, которые характерны для квартир. Немаловажным является и гостиничный сервис, характерный для всех апартаментов.

Наконец, огромное преимущество этого сегмента — довольно низкая цена (по сравнению с квартирами аналогичного уровня). В среднем в Москве разница между этими объектами недвижимости составляет 10–20%. Для сравнения: цена однокомнатной квартиры в районе Филевского парка начинается от 7,6 млн рублей, а стоимость жилья площадью 30 кв. метров в апарт-комплексе, расположенном в том же районе, примерно равна 5,2 млн рублей.

Видео (кликните для воспроизведения).

Что касается каких-либо ограничений при проживании в апартаментах или сдаче их в аренду — кроме вопроса регистрации, других проблем нет. Есть надежда, что и это ограничение будет снято с принятием нового закона о статусе апартаментов. Поэтому не исключено, что вскоре часть из них перейдет в жилой фонд.

Отвечает управляющий партнер ГК ЭНСО, глава комитета по оценке регулирующего воздействия законов и законопроектов «Деловой России» Алексей Головченко:

Неопределенность правового статуса апартаментов до сих пор является тем камнем преткновения, который мешает застройщикам строить их в гораздо больших объемах, а покупателям — приобретать этот вид недвижимости для собственного проживания или как объект инвестиций.

Апартаменты считаются коммерческими помещениями, предназначенными для временного проживания. Вместе с тем, понятие «временное» — достаточно растяжимое. Но раз помещение коммерческое, оно может не соответствовать многим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям и которые (особенно для тех, кто собирается там жить) порой являются существенным преимуществом для проживания. У зданий, в которых расположены апартаменты, может не быть мест для парковки, только подъездные пути; вокруг может не быть зеленых зон; могут не соблюдаться требования о приближенности к магазинам и детским садам или, наоборот, удаленности от промышленных объектов и т. д. И конечно же, не стоит забывать о том, что в апартаментах, как правило, нельзя оформить постоянную прописку.

При этом у владельцев апартаментов и тех, кто в них проживает, сохраняются все «минусы», которые есть у коммерческих помещений: коммунальные платежи исчисляются по коммерческим тарифам, то есть могут быть до двух раз выше, чем для жилых помещений. А за долги по коммуналке может быть отключен свет, вода, отопление. К минусам, доставшимся апартаментам от их коммерческого статуса, можно отнести и размер налога на недвижимость. При исчислении данного налога с жилой недвижимости Налоговый кодекс РФ устанавливает пониженный диапазон ставок от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилого объекта. Кроме того, при исчислении предоставляется вычет по метражу при определении налоговой базы для подсчета: минус 10 кв. метров для комнаты, минус 20 кв. метров для квартиры и минус 50 кв. метров для дома. На апартаменты никакие вычеты по метражу не распространяются. Минимальная ставка, которая может быть применена при расчете налога, — 1% (а не 0,1%). Как правило, такой минимальный процент ставки налога применяется к тем апартаментам, которые расположены в зданиях гостиничного типа. Налог на апартаменты, находящиеся в многофункциональных комплексах, может начисляться по ставке от 0,5% до 2%.

Из-за всех вышеперечисленных сложностей апартаменты очень часто стоят гораздо дешевле, чем комната или квартира. Например, если стоимость однокомнатной квартиры в городе-миллионнике может быть около 2,5-3 млн рублей, то цена апартаментов может составлять 1,5 млн рублей.

Приравнивание апартаментов к жилью на законодательном уровне позволило бы решить множество проблем и застройщиков, и покупателей, и даже городских властей, особенно в больших городах, где вопрос с выделением земельных участков в черте города под жилищную застройку стоит очень остро. Однако на федеральном уровне окончательного решения проблемы апартаментов пока нет.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Апартаменты формально не считаются жилым помещением. Владея ими, пенсионер будет вынужден платить налоги, причем они превышают налог на квартиру такой же площади примерно в пять раз. Это, кстати, является одной из причин, из-за которых стоимость апартаментов ниже, чем стоимость схожей по параметрам квартиры. Будьте внимательны, планируя подобные обмены.

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

Покупая апартаменты, вы должны иметь четкое представление об их преимуществах и недостатках.

Преимущества:

1. Обычно цена апартаментов (особенно тех, которые относятся к комфорт-классу) на 10-15% ниже, чем аналогичных квартир. Однако эта разница постепенно нивелируется. Девелоперы выводят на рынок мультиформатные проекты, в которых апартаменты и квартиры продаются по примерно одинаковым ценам.

2. Как правило, апарт-комплексы строятся в районах, которые отличаются выгодным расположением. Если объект находится в промзоне, то чаще всего она вписывается в существующую жилую застройку. В Москве в качестве таких примеров можно привести столичные районы «Савеловский» и «Фили». В то же время земельные участки, на которых строят многоквартирные дома эконом- и комфорт-классов, часто располагаются на периферии.

3. Апартаменты могут быть переведены в жилой фонд. Это можно сделать как после сдачи комплекса в эксплуатацию, так и на стадии строительства. В первом случае перевод осуществляет собственник апартаментов, во втором — застройщик.

Недостатки:

1. Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную прописку. Жители могут получить только временную регистрацию, которая не дает права пользоваться многими социальными льготами. Прежде всего, речь идет о проезде в городском общественном транспорте, детских пособиях, доплатах к пенсиям и т. п.

2. Жители апарт-комплексов платят более высокий налог на недвижимость, чем те, кто живет в квартирах. В ближайшей перспективе сумма налога увеличится, поскольку теперь ее будут рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости апартаментов.

3. В среднем тарифы на оплату услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем в квартирах, поскольку расчет ведется по ставкам для коммерческой недвижимости. Однако с учетом более низкой первоначальной стоимости покупки апартаментов такая переплата компенсируется.

4. Многие апарт-комплексы возводят в соответствии с иными строительными требованиями, чем обычные квартиры. Это значит, что в некоторых проектах (а иногда и в конкретных апартаментах) могут быть нарушены нормы освещенности или превышен допустимый уровень шума. Следует отметить, что апартаменты, спроектированные в соответствии с нормами, принятыми для жилых помещений, перевести в жилой фонд гораздо легче.

Читайте так же:  Ип усн 6 когда сдавать отчетность

Гаражи и машино-места в офисных и торговых центрах

«Второй момент: предлагается уточнить налогообложение гаражей, которые расположены в торгово-офисной недвижимости. Напомню, что у нас зачастую торгово-офисные центры — это такие крупные сложные объекты смешанного типа, где есть и гаражи. И получается, что для таких гаражей ставка тоже действует как на коммерческую недвижимость. Мы предлагаем по гаражу и машино-месту выравнять ставки с теми, что действуют в отношении остальной недвижимости», — уточнил Министр.

Обычная ставка налога на имущество в отношении гаража (машино-места) составляет 0,1 процента от кадастровой стоимости. Но если объект расположен в административно-деловом (офисном) или торговом центре, ставка налога составляет два процента.

Законопроект снижает её до уровня, эквивалентного 0,1 процента от кадастровой стоимости. Таким образом, граждане будут уплачивать налог на имущество по одинаковой, более низкой ставке вне зависимости от местонахождения гаража (машино-места). Новая ставка будет действовать только в отношении одного объекта площадью не более 25 квадратных метров.

По второму и следующим гаражам, а также по гаражам (машино-местам) площадью более 25 квадратных метров налог будут рассчитывать по стандартным ставкам для торгово-офисной недвижимости. В 2015 году это 1,2 процента, в 2016-м — 1,3 процента, в 2017-м — 1,4 процента, в 2018-м — 1,5 процента от кадастровой стоимости.

Льготные категории граждан (пенсионеры и другие) смогут освободиться от уплаты налога на такое имущество.

По расчётам, законопроект позволит снизить ставку налога на 13,4 тысячи гаражей (машино-мест), принадлежащих гражданам и расположенных в офисных и торговых центрах.

Особенности начисления налогов

Размер налога на квартиру, находящуюся в собственности гражданина, установлен в 0,1% от ее кадастровой стоимости. Налог за апартаменты составляет 0,5%, если будут соблюдены следующие условия:

  • кадастровая стоимость не должна быть выше 300 миллионов рублей;
  • если согласно данным Росреестра и прочим документам, подтверждающим право владения недвижимостью, нет прямого указания на принадлежность помещения к категории коммерческих. Здание не предназначено для открытия офисов или торговых помещений;
  • апартаменты находятся в жилых зданиях или зданиях, предназначенных для гостиниц.

Если все перечисленные условия соблюдены, то ставка налога не превышает 0,5%. При нарушении хотя бы одного пункта собственнику придется заплатить до 2% от кадастровой стоимости. Если места общего пользования и территория перед домом также считаются частью недвижимости, то налог будет рассчитываться из их общей стоимости.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Налоговая база может быть также рассчитана на основании инвентаризационной цены. Ставка при этом будет устанавливаться при умножении инвентаризационной стоимости на коэффициент-дефлятор, равный 1,425. Действующее соотношение налоговой ставки и инвентаризационной цены на территории РФ:

  • 0,1% — при цене менее 300000 рублей;
  • 0,1%-0,3% — при цене от 300000 до 500000 рублей;
  • 0,3%-2% — если цена превышает 500000 рублей.

Следует иметь в виду! Владельцы подобных помещений лишены права на получение налоговых вычетов.

Прежде чем приобрести такую недвижимость, советуют провести расчет возможных налоговых взносов. По причине того, что апартаменты не причисляют к жилому типу недвижимости, их кадастровая стоимость может существенно отличаться от стоимости квартир в одном и том же районе.

Имущественный налог может быть начислен для собственников российских и зарубежных компаний, являющихся владельцами апартаментов. Вопросы налогообложения при этом зафиксированы в гл. 30 НК РФ. По закону налоговая база для юридических лиц в отношении нежилой недвижимости устанавливается как кадастровая стоимость.

Если иные положения не приняты местными органами власти, то юридические лица должны вносить авансовые платежи в течение года (налоговый период). Отчетными периодами определяют квартал, 6 и 9 месяцев. По завершении таких периодов они обязаны отчитаться в местном отделении ФНС.

Для физических лиц величину налога на апартаменты рассчитывают специалисты ФНС. Они отправляют письменное уведомление владельцам об обязательных налоговых отчислениях. К письму прилагаются реквизиты будущего платежа, информация о размере отчислений и сроке оплаты. В соответствии с законом налогоплательщик должен перечислить соответствующую сумму не позднее, чем через 1 месяц после получения им налогового уведомления.

Произвести оплату можно несколькими способами – непосредственно в отделении службы, в банковской организации или посредством онлайн сервисов. За разъяснениями по возникшим вопросам необходимо обратиться к сотрудникам налоговых органов. Стандартно налог рассчитывают умножением размера налоговой ставки на налоговую базу. Граждане могут воспользоваться налоговым калькулятором, который доступен на официальном ресурсе налоговой службы.

Что такое апартаменты?

По нормам законодательства апартаменты нельзя отнести к жилому фонду. Граждане имеют право лишь на временную регистрацию, постоянная прописка не предусмотрена. При их постройке и проектировании не учитывают стандартные требования, характерные для жилых помещений.

Их причисляют к нежилым объектам недвижимости, и возводят вне зависимости от наличия необходимой инфраструктуры в районе постройки и прочих факторов, влияющих на строительство квартир. Такие помещения могут находиться на территории торговых комплексов или административных центров. В этих же зданиях обычно обустраивают офисы или торговые помещения. Плата за коммунальное обслуживание в таких случаях значительно выше.

Апартаменты могут располагаться в промышленной зоне, где невозможно получить разрешение на строительство жилых объектов недвижимости. Если брать во внимание юридический статус, апартаменты не считаются полноценным жильем, их используют:

  • в качестве помещений гостиничного типа;
  • как площади для офисов;
  • для краткосрочной аренды.

Стандартное определение апартаментов подразумевает отдельное помещение, состоящее из кухни, санузла, двух и более комнат. Общая площадь, в среднем, составляет от 40 кв. м. Они оснащены всеми необходимыми для комфортного времяпрепровождения удобствами. Теоретически они могут быть использованы для постоянного проживания физических лиц.

Застройщикам выгоднее возведение апартаментов, потому что нет необходимости соблюдать строгие нормы при постройке жилых объектов. Некоторые покупатели узнают о правовом статусе недвижимости лишь после ее приобретения.

Апартаменты в офисных и торговых центрах

Законопроект снижает ставки по налогу на апартаменты, которыми владеют граждане. Апартаменты не используют в коммерческих целях, поэтому логично, что ставки их налогообложения будут приближены (но не приравнены) к ставкам налогообложения жилой недвижимости (квартир). Сейчас ставка налога на апартаменты составляет два процента от кадастровой стоимости.

Законопроект устанавливает пониженную ставку 0,5 процента за первые 150 квадратных метров площади апартаментов. На оставшуюся площадь будут действовать стандартные ставки для торгово-офисной недвижимости. В 2015 году это 1,2 процента, в 2016-м — 1,3 процента, в 2017-м — 1,4 процента, в 2018-м — 1,5 процента от кадастровой стоимости. При этом ставка 0,5 процента от кадастровой стоимости будет действовать только в отношении одних апартаментов площадью не более 300 квадратных метров.

В отношении вторых и следующих апартаментов и апартаментов площадью свыше 300 квадратных метров будут действовать стандартные ставки для торгово-офисной недвижимости.

«Мы обратимся в Мосгордуму с просьбой принять этот законопроект на следующей неделе в первом и окончательном чтении, с тем чтобы мы успели всё это ввести и сделать перерасчёты. И главное — проинформировать москвичей», — подчеркнул Максим Решетников.

В настоящее время понятия «апартаменты» нет в российском законодательстве. Поэтому для идентификации таких объектов, облагающихся налогом по пониженной ставке, будет создан специальный реестр. Пониженные ставки установят в отношении апартаментов, отвечающих следующим критериям:

— нежилое помещение расположено в здании, которое включено в реестр апартаментов;

Читайте так же:  Отменили налог на квартиру

— помещение расположено в здании, которое включено в перечень торговых и офисных объектов;

— площадь не превышает 300 квадратных метров;

— по адресу помещения не зарегистрированы юридические лица;

— помещение не используется для предпринимательской деятельности;

— по помещению нет зарегистрированных договоров аренды;

— кадастровая стоимость одного квадратного метра помещения не ниже 100 тысяч рублей.

Каково налогообложение апартаментов в Москве

Вопрос:

Хочу купить апартаменты в Москве, но слышал, что на них установлен налог более высокий, чем на квартиру подобной площади. Подскажите, так ли это?

Ответ:

Да, это действительно так. Сумма налога за квартиру всегда будет ниже суммы налога на апартаменты такой же площади.

По квартирам налоговая ставка зависит от кадастровой стоимости. При кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога составляет 0,1 процента, при стоимости от 10 до 20 млн рублей — 0,15 процента, от 20 до 50 млн рублей — 0,2 процента, от 50 до 300 млн рублей — 0,3 процента. Также на квартиры положен налоговый вычет: налогом не облагаются 20 кв.м квартиры, остальная площадь облагается по указанной ставке.

Апартаменты отнесены законом к нежилым помещениям, и ставка налога составляет от 0,5 до 2 процента.

При расчете налога на апартаменты не применяются налоговые вычеты, не действуют федеральные налоговые льготы, при этом предусмотрена московская льгота для собственников апартаментов, расположенных в здании, включенном в реестр апартаментов, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 26.10.2016 № 706–ПП (ставка налога по первым 150 кв. м площади снижается до 0,5 процента кадастровой стоимости апартаментов).

Собственники квартир и другой недвижимости, в том числе апартаментов, должны ежегодно уплачивать налог на имущество физических лиц.

Налог на имущество физических лиц в г. Москве регулируется гл. 32 Налогового кодекса РФ, а также Законом города Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц».

По квартирам налоговая ставка зависит от кадастровой стоимости. При кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога составляет 0,1 процента, при стоимости от 10 до 20 млн рублей — 0,15 процента, от 20 до 50 млн рублей — 0,2 процента, от 50 до 300 млн рублей — 0,3 процента.

Не стоит забывать о налоговом вычете, который предусматривает, что налогом не облагаются 20 кв.м, если вы владеете квартирой. На каждый объект недвижимости предоставляется один налоговый вычет, он не зависит от количества собственников и от того, относятся ли собственники к льготной категории. Кадастровая стоимость недвижимости в налоговом уведомлении, которое вы получите по почте с квитанцией на уплату налога, уже будет уменьшена на кадастровую стоимость налогового вычета. Например: в квартире площадью 50 кв. м облагаются налогом только 30 кв. метров.

По нежилым помещениям — апартаментам в Москве установлены следующие ставки:

  • 1,4 процента по налогу за 2017 год (к уплате в 2018 году) или 1,5 процента по налогу за 2018 год и последующие годы (к уплате в 2019 году и далее) — в случае если нежилое помещение расположено в торговом или офисном центре, который включен в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ. Вы можете проверить, включен ли торговый или офисный центр, в котором расположено ваше помещение, в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы;
  • 2 процента — в случае если кадастровая стоимость объекта составляет более 300 млн рублей;
  • 0,5 процента — по всем остальным случаям.

Если вы купили или продали недвижимость в течение года, налог будет рассчитан только за то количество месяцев, в течение которых вы владеете или владели данным объектом.

За имущество, находящееся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этом имуществе.

В Москве есть утвержденный список льготников, которые освобождены от уплаты налога на квартиру (но не на апартаменты). Например, не уплачивают налог пенсионеры, инвалиды I и II групп инвалидности и военнослужащие.

Также в Москве действует льгота для собственников апартаментов, расположенных в офисных и торговых объектах (перечень таких объектов утвержден Постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП).

Льгота предоставляется в отношении одних апартаментов в собственности физического лица, которые одновременно удовлетворяют следующим условиям:

1) апартаменты расположены в здании, включенном в реестр апартаментов, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 26.10.2016 № 706–ПП;

2) площадь апартаментов не превышает 300 кв. метров;

3) кадастровая стоимость 1 кв. м апартаментов составляет не менее 100 тыс. рублей;

4) апартаменты не являются местом нахождения организации;

5) апартаменты не используются налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

Если ваши апартаменты соответствуют всем перечисленным критериям, то ставка налога по первым 150 кв. м площади снижается с 1,4 (1,5) до 0,5 процента кадастровой стоимости апартаментов (путем предоставления скидки к исчисленной сумме налога).

Налог на апартаменты для физических лиц

С точки зрения планировки, площади и отделки отличить стандартную квартиру от апартаментов нелегко. Последние относятся к категории нежилых помещений. Они могут использоваться для проживания, но налог на апартаменты начисляют как на коммерческое помещение. Он значительно превышает пошлину за квартиру, находящуюся в собственности.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Льгота для пенсионеров распространяется на жилые помещения: одну квартиру, комнату, долю, земельный участок до 6 соток, дом до 100 кв. метров, гараж. Апартаменты не входят в перечень имущества, на который распространяется льгота для пенсионеров.

Отвечает старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников:

Такой формат недвижимости обладает гораздо большим количеством преимуществ, нежели недостатков. Во-первых, комплексы с апартаментами зачастую отличаются лучшим расположением: они строятся недалеко от станций метро, рядом с крупными транспортными артериями города и потому имеют хорошую транспортную доступность. Во-вторых, стоимость апартаментов на порядок ниже, чем цена на сравнимую по площади квартиру в новостройке, расположенную в том же районе. Разница в цене в среднем достигает 15-20%. В-третьих, с точки зрения социальной инфраструктуры владельцы апартаментов не будут ущемлены в пользовании муниципальными учреждениями (поликлиниками, школами, детскими садами) — им доступны все те же возможности, что и у владельцев квартир. В-четвертых, важное преимущество апартаментов заключается в наличии гостиничного сервиса, позволяющего получить дополнительный уровень комфорта, переложив часть бытовых проблем на плечи профессионалов.

То, что действительно несколько настораживает потенциальных собственников апартаментов, — это размер счета за коммунальные услуги и налог на недвижимость. В комплексах апартаментов (так как по юридическому статусу они принадлежат категории нежилых зданий) разница в платежах будет выше процентов на 15. С налогом ситуация та же: он будет выше (налог на квартиры рассчитывается по ставке 0,1% от кадастровой стоимости жилья, на апартаменты — от 0,5%). Однако, с учетом весомой разницы в бюджете покупки, этих сэкономленных средств хватит на оплату «коммуналки» и налогов минимум на два поколения собственников, а в случае, если столичные власти «реабилитируют» апартаменты, приравняв их к жилью, то и беспокоиться будет не о чем.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Видео (кликните для воспроизведения).

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источники

Налог на недвижимость апартаменты
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here