Налог на торговую недвижимость

Важная информация в статье: "Налог на торговую недвижимость", собранной на основе данных авторитетных источников. По всем вопросам можете обращаться к дежурному юристу.

Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?

Довольно часто в собственности у ИП находится коммерческая недвижимость, которая приносит доход. Соответственно, НК РФ устанавливает обязанность по уплате взносов в бюджет государства. Генеральный директор компании «Правокард» Станислав Каплан рассказывает, как рассчитывается налог при владении и продаже коммерческой недвижимости, а также о сроках и условиях его уплаты.

Для начала давайте разберемся с определениями. Коммерческая недвижимость имеет назначение нежилого помещения, но стоит разграничивать просто нежилые помещения (к примеру, гаражи) и нежилые помещения, используемые для извлечения прибыли (например, магазины, салоны красоты, ателье и прочее). Индивидуальный предприниматель, который владеет нежилой недвижимостью и использует ее для извлечения прибыли, должен платить налоги на владение и продажу.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческим называется недвижимое имущество, которое не является жилым или дачным, а также не является личным участком земли или гаражом. Предназначение такой недвижимости заключается в коммерческих целях. Иными словами – в получении прибыли. Это может быть жильё – квартира или дом – но при условии, что оно сдаётся в аренду.

К числу коммерческого недвижимого имущества относятся:

кафе, бары и рестораны;

административные и офисные помещения.

Такую недвижимость можно разделить по виду:

индустриальная (склады, ангары, цехи и другие промышленные объекты);

социальная (медицинские центры, библиотеки, аэропорты и другие им подобные);

жилые помещения для сдачи в аренду;

здания и помещения свободного назначения.

Коммерческая недвижимость является налогооблагаемым объектом. Собственник исчисляет и уплачивает налог. Сроки выплаты определяются региональными органами власти. Ранее налог на коммерческую недвижимость рассчитывался по её среднегодовой стоимости. Затем власти стали требовать, чтобы расчёт для некоторых объектов выполнялся по кадастровой стоимости. Сейчас подобным образом должны рассчитываться:

торговые комплексы и административные помещения, площадь которых превышает три тысячи квадратных метров;

недвижимость организации или ИП, находящаяся за пределами РФ;

помещения общественного питания, у которых площадь зала превышает 150 квадратных метров.

Изменения с 2020 года

С 1 января 2020 года вступает в силу закон 325-ФЗ, который меняет порядок расчёта налога на имущество. Изменения в расчётах этого налога связаны с формулировкой пп. 4 п.1 ст. 378.2:

«Иные объекты недвижимого имущества, признаваемые объектами налогообложения в соответствии с главой 32 настоящего Кодекса, не предусмотренные в подпунктах 1-3 настоящего пункта».

То есть, если кадастровая стоимость имущества определена, то уплачиваться должен именно «кадастровый» налог на имущество организаций, вне зависимости от среднегодовой стоимости, адреса и наличия в региональном перечне. Исходя из понятия «другие объекты недвижимого имущества» можно сделать вывод, что под расчёт по кадастровой стоимости должна попадать вся коммерческая недвижимость организаций.

Отметим, что глава 32 – про налог на имущество, которым владеет физическое лицо, а не юридическое. Как объект налогообложения такое имущество определяется по-другому (ст. 401 НК РФ).

Поскольку формулировка не давала чёткого определения и вызывала много вопросов, в закон «О внесении изменений в статьи 333.33 и 378.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» были вписаны соответствующие поправки. Спорный пункт в статье 378.2 будет выглядеть следующим образом:

«Жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства».

Сейчас региональные органы власти занимаются утверждением перечней объектов, за которые владельцы недвижимости будут платить «кадастровый» налог на имущество (ст. 378.2 НК). В будущем Минфин планирует отменить региональные списки кадастрового недвижимого имущества. В законе будут предусмотрены единые для всех предприятий правила, определяющие налоговую базу по кадастровой стоимости.

Особенности расчета и уплаты налога на нежилое помещение для физических лиц

Физические лица обязаны платить налог на нежилое помещение, находящееся в их собственности. Имущественный налог рассчитывается по новым правилам с 2015 г. Начиная с этого периода происходит переход к расчету налога исходя из кадастровой оценки. Порядок расчета, сроки уплаты и ставки регламентируются главой 32 НК РФ.

Предмет сделки

С точки зрения закона недвижимое имущество, которое используется или может быть использовано в целях получения прибыли, считается коммерческим. Как правило, это сооружения нежилого назначения. Квартиры, дома, дачи и гаражи, которыми граждане распоряжаются в личных целях, не включаются в перечень бизнес-недвижимости. К такой имущественной массе можно отнести:

  • кафе, рестораны, бары;
  • магазины, торговые центры;
  • административные и офисные здания;
  • цеха, мастерские;
  • жилье, используемое для заработка (например, квартиры или апартаменты, сдаваемые в аренду).

Владелец вправе самостоятельно пользоваться собственностью, передать ее в пользование третьему лицу или отчудить, в том числе продать. В последнем случае продавец обязан после оформления правоустанавливающих бумаг уплатить установленные государством взносы, подать декларацию в ФНС по утвержденной форме.

Облагаемая база

Объемы сборов государства в первую очередь зависят от характеристик реализатора. Законодательством установлено отдельный порядок взыскания для организаций и физлиц, а также индивидуальных предпринимателей. Для исчисления суммы взноса, который нужно уплатить после заключения договора купли-продажи, необходимо определить цену товара.

Однако под взыскание попадает не вся продажная стоимость предмета, а разница между расходами на приобретение и выручкой от последующей перепродажи, то есть заработанная прибыль. Для того чтобы воспользоваться таким порядком, необходимо документально подтвердить понесенные траты, в число которых могут входить:

  • цена за отчуждаемую вещь, уплаченная при ее приобретении;
  • плата за ипотечный кредит;
  • стоимость проведенных ремонтных работ и перепланировки.

Отчисления проводятся только из чистой прибыли, а в случае получения убытков поборы взиматься не будут.

Читайте так же:  Выписка из егрн для налогового вычета

Налоговые вычеты

Иногда налогоплательщики, которые не могут претендовать на аннуляцию поборов, заявляют об имущественном налоговом вычете. ИНВ – это специальная скидка, которая дает возможность уменьшить налогооблагаемую базу.

В соответствии с предписаниями НК лицо вправе заявить об ИНВ, и таким образом уменьшить объем налогооблагаемой базы на 1000000 или 250000 рублей. Первая ставка применяется для жилых помещений, а вторая – для других предметов.

Ситуация с НВ при реализации коммерческих помещений и сооружений перекликается с порядком освобождения физлица от уплаты взыскания, если оно владеет вещью в течение последних 3 или 5 лет перед продажей. События для плательщика могут разворачиваться следующим образом:

  • имущество не было вовлечено в хозяйственный процесс – субъект вправе заявить о НВ согласно ст. 220 НК. Соответствующие разъяснения также были предоставлены в письме Минфина № 03-04-05/14843 от 17.03.2016 года;
  • объект использовался в предпринимательстве – закон не предоставляет возможности заявить в таком случае об ИНВ. По этому вопросу даже существует правовая позиция Верховного суда РФ, закрепленная в Определении от 19.02.2018 № 310-КГ18-20868. Согласно этому акту при реализации используемой по целевому назначению коммерческой недвижимости нельзя декларировать вознаграждение от сделки просто как физлицо, не предприниматель, и применять при этом ИНВ.

Как оплатить налог

Сбор необходимо перечислить в бюджет не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Оплату можно произвести следующими способами:

  • в личном кабинете;
  • через онлайн-банкинг;
  • в банковском отделении;
  • на Почте России;
  • через терминалы/банкоматы.

С 01.01.2019 г. оплатить налоговый сбор можно также через МФЦ, при наличии соответствующего решения субъекта РФ.

Знайте свои права

Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.

Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.

Как узнать сумму начисленного налога

Налоговый орган самостоятельно рассчитывает налог к уплате и уведомляет налогоплательщика о необходимости оплатить сбор путем рассылки налоговых уведомлений. Уведомление направляется по месту регистрации собственника объекта, не позднее, чем за 30 дней до наступления срока оплаты налога.

В уведомлении указывается:

  • период, за который исчислен налог;
  • база для расчета;
  • доля в праве собственности;
  • ставка;
  • количество месяцев;
  • льготы;
  • итоговая сумма к оплате.

Если у налогоплательщика зарегистрирован личный кабинет на сайте ФНС, то информация о налоговой задолженности отражается на главной странице после авторизации. Уведомление на бумаге в таком случае гражданину не направляется.

Если уведомление содержит ошибки

В ситуации, когда уведомление содержит недостоверные сведения или не учтено право на применение льготы, налогоплательщик должен направить в ФНС документы, содержащие актуальные сведения.

Отправить документацию можно через личный кабинет или посредством обращения в отделение ФНС. При наличии оснований для перерасчета сбора ФНС проведет начисление налога согласно исправленным сведениям. Если основания для перерасчета сбора отсутствуют, то ФНС направит ответное письмо налогоплательщику.

Как рассчитать налог с помощью онлайн-сервиса

Проверить правильность начисления сбора можно онлайн, на портале ФНС nalog.ru, в разделе «налоговый калькулятор». Для автоматического расчета необходимо указать:

  • вид налога;
  • период;
  • регион;
  • кадастровый номер;
  • вид объекта;
  • размер доли;
  • срок владения;
  • вычет;
  • ставку;
  • льготы.

Сумма сбора к оплате отобразится на экране.

Санкции от ФНС

Несвоевременная оплата налога грозит налогоплательщику штрафом в размере 20% от суммы исчисленного сбора. Если будет доказано умышленное уклонение от оплаты, то размер санкции увеличится в 2 раза, и составит 40%.

Помимо этого за каждый день просрочки платежа гражданину будет начислена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования.

Если задолженность по имущественному сбору, размером свыше 3 000 рублей, не будет оплачена в течение 6 месяцев, то налоговый орган вправе подать исковое заявление в суд. После вынесения судом положительного решения налог будет взыскан в обязательном порядке путем списания денег с банковского счета или удержанием задолженности из заработной платы на основании исполнительного листа.

Собственникам нежилых помещений необходимо оплачивать имущественные сборы также как и владельцам жилья. Ставки по нежилым объектам устанавливаются решением местных властей. Базой для расчета является кадастровая стоимость. При несоответствии кадастровой стоимости реальной рыночной цене, ее можно оспорить в комиссии Росреестра или через суд. Несвоевременная уплата сбора карается штрафом и пеней.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Порядок уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости физлицом

Правила, по которым начисляется налог при продаже коммерческой недвижимости, регулируются Налоговым кодексом РФ. Применяемые ставки и льготы зависят от статуса плательщика и режима налогообложения его заработков. При этом законодатель обязательно учитывает факт использования объекта в целях предпринимательской деятельности. Перед заключением сделки важно ознакомиться с главными принципами начисления госпоборов, ведь выбор наиболее подходящих условий поможет если не полностью избежать дополнительных издержек, то хотя бы существенно оптимизировать неизбежные траты.

Действие новых норм

Как уже было сказано выше, с 2016 года продавец избавляется от уплаты налога только если он владел этим объектом не менее 5 лет. Для физических лиц, получивших помещение в наследство или дар, ничего не изменилось – срок владения все так же 3 года. Кроме того, если имущество было получено в процессе приватизации или по договору пожизненного содержания, к нему тоже применяется срок 3 года.

Разберемся с терминами

Для начала стоит понять, что относится к нежилому фонду. Существует 2 критерия отнесения объекта к этой категории:

  • помещение не соответствует понятию жилого. То есть оно не пригодно для людей, не отвечает законодательным, техническим, санитарным и иным нормам;
  • помещение имеет административное, производственное либо торговое назначение.
Читайте так же:  План налоговых проверок на по инн

Примерами нежилых объектов служат всевозможные коммерческие здания вроде торговых центров, складов, офисов и прочего. Здесь есть исключение – апартаменты – подходят под критерии жилого помещения, но относятся к нежилому фонду. А значит, и закон к ним нужно применять как к нежилым.

Одним из факторов, которые указывают на то, что объект относится к категории нежилого и используется в коммерческой деятельности, является наличие у продавца статуса индивидуального предпринимателя.

Налог от продажи коммерческой недвижимости

Индивидуальные предприниматели при продаже имущества уплачивают налог, размер которого зависит от системы налогообложения и ставки. Основная ставка составляет 13% (но для лиц, которые большую часть времени проживают за границей, 30%) от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.

Если имущество было куплено до января 2016 года, вы освобождаетесь от налога. Дело в том, что до января 2016 года действовало правило, по которому налогоплательщик освобождался от налога, если объект был в собственности более трех лет, а три года с января 2016 года — это как раз январь 2019 года.

При приобретении имущества после февраля 2016 года срок владения, после которого налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога, составляет пять лет. Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.

На практике также часто встречаются ситуации, когда физическое лицо продает коммерческую недвижимость как личную, предполагая, что на него будет распространяться норма об освобождении от уплаты налога, в случае владения объектом более трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения). Но налоговая считает иначе: физические лица обязаны платить налоги с продажи коммерческой недвижимости, если получали доход как ИП. Соответственно, даже если вы купили коммерческую недвижимость до регистрации ИП, а к моменту продажи объекта ИП уже закрыли, заплатить налоги придется. Получается, что позиция налоговых органов сводится к периоду эксплуатации объекта и факту получения дохода. Если хочется обезопасить себя от требований со стороны налоговых органов, лучше переоформить имущество (через дарственную на доверенное лицо, например).

Как снизить налог

При высокой стоимости объекта и сумма налога получается ощутимой. К счастью, есть 2 способа его уменьшить.

  1. Воспользоваться налоговым вычетом. Только учтите, что составляет он максимум 250 000 рублей в год. Механизм довольно прост: из общей суммы сделки необходимо вычесть сумму вычета и уже от полученной цифры исчислять налог.

Продавец решил избавиться от гаража и установил на него цену в 800 000 рублей. В общем порядке, к оплате будет 104 000 рублей. Но если воспользуется вычетом, сумма снизится:

(800 000 – 250 000) × 13% = 71 500 рублей

Соответственно, если продать тот же гараж за 250 000 рублей и подать на вычет, платить налог и вовсе не придется.

У продавца при оформлении вычета есть 2 варианта:

  • уменьшить размер налога, подлежащего уплате, на сумму вычета;
  • запросить его возврат на расчетный счет.
  1. Подтвердить понесенные на покупку недвижимого имущества расходы – это сумма, которую продавец оплатил при покупке указанного объекта, зафиксированная в договоре купли-продажи. Когда сумма таких расходов оказывается больше полученной прибыли, налог не уплачивается.

Продавец купил гараж в 2014 году за 800 000 рублей. Через 2 года (в 2016 г.) он решает его продать за 1 миллион рублей. Если продавец имеет подтверждение понесенных на данную покупку расходов (договор купли-продажи), он может уменьшить налогооблагаемую базу с 1 млн рублей до 200 000 рублей (1 000 000 – 800 000). В такой ситуации он будет должен казне не 130 000 рублей, а 26 000 рублей.

К одной сделке может быть применена только одна льгота. То есть, и снизить базу на сумму понесенных при покупке расходов, и оформить имущественный вычет одновременно не получится.

Мало того, законом предусмотрено использование каждой льготы единожды в течение финансового года. Поэтому даже если продавец реализует пять помещений, уменьшить налог он сможет только по двум из них.

На практике очень часто владельцы зданий и помещений ищут варианты ухода от уплаты налога. Для этого в ход идет умышленное уменьшение стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Да, это позволит существенно сэкономить, а то и вовсе исключить оплату налогов. Но установление такой фиктивной цены может быть расценено как мошенничество. Да и покупатель в дальнейшем подставляет себя под увеличенную сумму налога при продаже.

Налогоплательщики

Плательщиками по налогу на имущество признаются физ. лица – резиденты и нерезиденты РФ, которые владеют нежилым помещением, зданием, строением на праве собственности.

Возраст лица, владеющего объектом, не имеет значения. Собственниками могут быть совершеннолетние и несовершеннолетние граждане. Если помещение зарегистрировано на несовершеннолетнего, то обязанность по уплате налога возлагается на его родителей/законных представителей.

Ставки, установленные для физлиц

С доходов физических лиц в России взимается НДФЛ. Данная аббревиатура так и расшифровывается – налог на доход физических лиц. Ставки налогообложения выручки от продажи недвижимой собственности определяются статусом плательщика:

  • 13% размера полученного вознаграждения должны уплатить резиденты;
  • 30% заработанных средств платят нерезиденты.

Порядок расчета

Видео (кликните для воспроизведения).

Сумма налога к уплате рассчитывается по формуле:

  • Н – сумма налога к уплате;
  • Кс – кадастровая стоимость;
  • Ст – ставка.

Если период владения объектом составил не целый год, то полученное число следует поделить на 12, и умножить на количество месяцев фактического владения.

Долевая собственность

Объект может принадлежать одновременно нескольким налогоплательщикам в долевой собственности. В таком случае каждый хозяин оплачивает сбор исходя из размера принадлежащей ему доли.

Читайте так же:  Состав нулевой декларации по ндс

Льготы

В п. 1 ст. 407 НК РФ перечислены категории граждан, которые освобождаются от уплаты налога на нежилые помещения. К ним относятся:

  • Герои СССР и РФ;
  • лица, награжденные орденом Славы 3-х степеней;
  • инвалиды 1, 2 группы;
  • участники ВОВ;
  • военнослужащие, а так же уволенные с военной службы общий срок службы которых составил не менее 20 лет;
  • участники боевых действий в Афганистане;
  • пенсионеры.

Льгота предоставляется в отношении гаража или машино-места. При этом если у собственника несколько объектов, то льгота предоставляется только по одному из них, с наибольшей стоимостью.

Физ. лица освобождаются от уплаты налога в отношении строений или сооружений, площадь которых менее 50 кв. м. при условии, что такие объекты расположены на землях, предназначенных для ЛПХ, огородничества, садоводства или ИЖС.

Органы местного самоуправления могут устанавливать дополнительные льготы в своем муниципальном образовании. Уточнить наличие льгот в своем регионе можно на сайте налоговой инспекции.

Если объект принадлежит нескольким гражданам, один из которых льготник, то налог уплачивается только гражданином, у которого отсутствуют права на льготу.

Апартаменты

Налоговые льготы не распространяются на апартаменты. Поэтому налогоплательщики, независимо от статуса, оплачивают сбор в полном объеме.

Сколько придется заплатить

Продажа нежилого помещения влечет за собой получение прибыли, а в России ставка налога с дохода едина для резидентов – 13% (для нерезидентов – 30%).

База налогообложения в данном случае – цена помещения, прописанная в договоре купли-продажи. Продавец решил реализовать гараж и установил на него цену в 800 000 рублей. Расчет:

800 000 × 13% = 104 000 рублей

Освобождение от финансовых обязательств

Уплата налога при продаже коммерческой недвижимости прямо зависит от того, задействовались ли недвижимые средства непосредственно в предпринимательской деятельности. Соответствующее правило закрепляет пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК.

Согласно этой норме освобождение от обязательного отчисления в пользу государства возможно при условии обладания в течение определенного срока предметом продажи. Однако если последний эксплуатировался в предпринимательстве и выступал инструментом получения прибыли, налог на доход от отчуждения перечисляется в госказну независимо от длительности владения.

Если вещь не привлекалась в бизнес-процесс

Аналогичное разъяснение предоставил Минфин России в письме № 03-04-05/14057 от 23.04.2013. Согласно позиции Министерства доходы от реализации недвижимости, не выступавшей инструментом для целенаправленного систематического получения прибыли, облагаются отчислениями в общем порядке в соответствии с главой 23 НК «Налог на доходы физических лиц».

При этом основные правила аннулирования пошлины согласно ст. 217 и 217.1 Кодекса выглядят следующим образом:

  • вещи, приобретенные до 01.01.2016 года, реализуются без взимания побора с выручки, если продавец числился в статусе собственника хотя бы 3 года;
  • если помещение оформлялись реализатором, начиная с 01.01.2016, отмена перечислений в госказну возможна при условии отчуждения вещи после истечения 5 лет (кроме унаследованного или подаренного близкими родственниками отчуждаемого предмета, а также приватизированного имущества или вещей, полученных за договором пожизненного содержания).

Если объект был задействован в предпринимательстве

Интересное разъяснение по этому вопросу содержит письмо Минфина от 17.03.2016 года № 03-04-05/14843. Согласно опубликованной информации лицо все же может быть освобождено от уплаты НДФЛ по сроку давности владения, если:

  • имущество использовалось в прошлом в бизнесе, однако такие процессы до перехода права собственности прекратились;
  • субъект был зарегистрирован как ИП, однако на момент заключения договора официально остановил предпринимательскую деятельность и снялся с учета.

Еще один случай, когда активная бизнес-недвижимость освобождается от поборов, содержит НК РФ. В уже упомянутом пп. 17.1 п. 1 ст. 217 указан перечень имущества, которое можно продавать без отчислений, даже если с помощью такой собственности продавец систематически зарабатывал. Обязательное условие налоговой льготы стандартное – пребывание вещи в собственности отчуждателя не меньше минимального предельного срока. Список льготных объектов составляют:

  • жилые дома;
  • квартиры;
  • комнаты;
  • приватизированные жилые здания;
  • дачи и садовые домики;
  • транспортные средства.

Декларирование

Уплата налога по результатам годового финансового периода проводится до 15 июля года, следующего за годом подписания договора купли-продажи. Кроме этого лицо обязано до 30 апреля подать специальную декларацию, в которой отражаются доходно-расходные манипуляции. Отчетность предоставляется в ФНС по установленной форме. В пакет обязательной документации декларант также должен включить бумаги, подтверждающие право на ИНВ.

Непредставление декларации, уклонение от погашения обязательных сборов влечет за собой административную или уголовную ответственность. Кроме этого на налогоплательщика ложится обязанность достоверного отражения информации обо всех манипуляциях относительно отчуждаемого владения.

Гражданин обязан сообщить ФНС о факте использования объекта в бизнесе и уплатить долю государства в том размере, который предусмотрен законодателем в таких случаях. Налоговики, в свою очередь, уполномочены проверить правдивость представленной информации.

Налог на владение коммерческой недвижимостью

Собственник коммерческого помещения обязан до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом, оплатить налог на владение объектом коммерческой недвижимости. Размер налога определяет налоговая инспекция. Согласно ст. 14 НК РФ, этот налог является региональным и, соответственно, именно законодательные (представительные) органы субъектов РФ определяют ставку, порядок и сроки уплаты – но, безусловно, в пределах, которые установлены Налоговым кодексом.

Сумма рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта (до 2015 года – на основе инвентаризационной стоимости). Но эта практика будет внедряться в регионах постепенно до 2020 года, поэтому, чтобы узнать сумму, которую вы должны заплатить, необходимо воспользоваться данными, указанными на официальном сайте ФНС.

Также стоит отметить, что по новым правилам налог стал больше, и это ощутили собственники торговых и промышленных предприятий. Поэтому государство установило временный понижающий коэффициент, который будет действовать до 2020 года. Статья 406 НК РФ устанавливает налоговую ставку в размере 2%.

Какие помещения подлежат налогообложению

Облагаются налогом все нежилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности:

  • гараж;
  • машино-место;
  • апартаменты;
  • хозяйственные сооружения и строения;
  • иные помещения.
Читайте так же:  Вернуть налог на имущество физических лиц

Не является объектом налогообложения недвижимость, входящая в состав общедомового имущества многоквартирного дома.

Правила уплаты налога индивидуальным предпринимателем

Иная ситуация складывается, если субъект пользовался отчуждаемым товаром в хозяйственной деятельности. Предпринимателю, который использовал нежилую постройку для ведения бизнеса, дополнительно придется перечислить проценты с прибыли в пользу государства. В таких обстоятельствах продолжительность владения товаром никакого значения не имеет. Конкретные ставки зависят от выбранного режима налогообложения:

  • работа на ОСН (общая система налогообложения) предусматривает отчисление госпоборов в пределах 13%. При этом продавцу придется дополнительно выложить сумму в размере 20% бизнес-прибыли в качестве НДС;
  • если применяется УСН (упрощенная система налогообложения), следует быть готовым отдать государству 6% или 15%. Первое значение установлено для схемы «доходы», когда взыскание производится с полученной валовой выручки. 15‑процентная пошлина применяется при выборе схемы «прибыль минус расходы». При этом субъекты РФ вправе понижать эти показатели до установленного федеральным законодательством минимума.

Продавец, желающий уменьшить налогооблагаемую базу на потраченные на приобретение товара средства, должен учесть следующее правило. ФНС принимает во внимание расходы, осуществленные только в том году, когда происходит переход права собственности.

ИП, работающие на ЕНВД (единый налог на временный доход) или патентной системе, перечисляют платежи в госказну по правилам упрощенки или ОСН.

Налоговые ставки

Проценты на уплату налога устанавливаются нормативно-правовыми актами субъектов РФ. Ст. 406 НК РФ устанавливает ограничение по ставкам:

  • 0,1% – хозяйственные строения, сооружения, гаражи, машино-места;
  • 2% – помещения, расположенные в административно-деловых и торговых центрах, а также объекты, стоимостью свыше 300 миллионов рублей;
  • 0,5% – иные объекты.

Согласно п. 3 ст. 406 НК РФ указанные значения по решению муниципальных властей могут быть снижены до 0 или увеличены, но не боле, чем в 3 раза.

На идентичные помещения, расположенные в разных зданиях, могут быть установлены разные ставки. Например, апартаменты, находящиеся в жилом доме, стоимость которых не превышает 300 миллионов, будут приравнены к иному имуществу. Ставка на такой объект будет установлена 0,5%.

Если аналогичные апартаменты, стоимостью до 300 миллионов, будут располагаться в здании административно-делового или торгового назначения, то они будут облагаться налогом по ставке 2%.

Примеры расчетов

Ситуация №1. Кузнецов А. в 2015 купил помещение мастерской за 3 млн рублей. В 2017 он перепродал постройку за 4,5 млн рублей. Кузнецов сохранил все документы по издержкам, осуществленным на приобретение мастерской в 2015. Срок владения объектом менее 3 лет, поэтому выручка облагается НДФЛ. Поскольку продавец документально подтвердил траты, начисления налога при реализации коммерческой недвижимости происходит так:

(4 500 000 – 3 000 000) × 13%= 195 000 рублей

Если бы Кузнецов не предоставил бумаги о подтверждении понесенных затрат, например, по причине их утраты, использовался бы следующий алгоритм:

4 500 000 × 13% = 585 000

Если Кузнецов принял бы решение отложить сделку до 2018, поборов он бы не уплачивал.

Ситуация №2. Франков И. в 2017 приобрел складское помещение за 12 млн рублей. В 2019 году на рынке недвижимости произошли изменения и последняя сильно упала в цене. Франков решил отчудить постройку в связи с нецелесообразностью его дальнейшего использования.

Нашелся покупатель, который согласился купить склад за 10 млн. Убытки Франкова по этой операции составили 2 млн. Поскольку отчуждатель не получил прибыль, налог платить не нужно.

Ситуация №3. Ибрагимов Н. приобрел в 2018 году постройку под магазин за 1 млн рублей. В 2019 было принято решение о перепродаже бизнес-недвижимости за 2 млн. Ибрагимов Н. не является налоговым резидентом РФ.

Размер налога рассчитывается по следующему алгоритму:

(2 000 000 – 1 000 000) × 30% = 300 000

Как определяется стоимость

Налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой оценки объекта, определенной на 1 января года, за который исчисляется сбор. Стоимость помещения определяется путем проведения государственной оценки, которая проводится Федеральной Службой Кадастра и Кадастровой палатой. Сведения о рассчитанной стоимости размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Переоценка объекта проводится не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. В Москве, Питере и Севастополе переоценка проводится один раз в 2 года.

До 2015 г. налог исчислялся по инвентаризационной стоимости, которая была в несколько раз ниже, чем реальная цена объекта. Кадастровая оценка приближена к рыночной стоимости недвижимости. В связи с этим сумма налога существенно возросла для физ. лиц.

Например, инвентаризационная оценка гаража 37 000 рублей, а кадастровая – 400 000. Ставка налога – 0,1%. Налог по инвентаризационной цене составляет 37 рублей, а по кадастровой – 400. Налог увеличился почти в 11 раз.

Можно ли оспорить оценку

На оценочную стоимость влияет множество факторов:

  • местоположение объекта;
  • материал, из которого он построен;
  • площадь;
  • год возведения;
  • состояние (аварийное, ветхое и т.д.).

Если по данным налогоплательщика в Росреестре указаны неверные сведения об объекте, или оценочная стоимость значительно превышает рыночную, то он вправе оспорить установленную кадастровую стоимость.

Изменение стоимости допускается только в сторону уменьшения. Если причиной недостоверной оценки является неверно указанные сведения об объекте, то налогоплательщику следует представить документальное подтверждение ошибочности данных. Если кадастровая оценка выше рыночной стоимости, то цена для расчета налога устанавливается на уровне рыночной стоимости.

Оспаривание проводится в специальной комиссии или в суде. Физ. лица вправе сразу же обратиться в судебный орган, а юр. лица должны сначала направить документы в комиссию Росреестра.

При обращении в комиссию или суд гражданину необходимо представить:

  • заявление/иск;
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • выписку ЕГРН, содержащую ошибочные сведения;
  • документы, подтверждающие неточность данных.

Обращение собственника рассматривается в течение месяца, после чего выносится решение о пересмотре стоимости или в отказе от изменения данных.

Читайте так же:  Изменение налогов для ип

Действие старых норм

Часто у продавцов возникает вопрос: с какой даты нужно начинать исчислять эти 3 года? В общем порядке, необходимо ориентироваться на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности.

Но здесь есть исключение – недвижимость получена в наследство. В этой ситуации, отчет 3 лет пойдет не с момента вступления в наследство, а со дня смерти предыдущего правообладателя.

Налог от кадастровой стоимости

По общему правилу, база налогообложения – цена, прописанная в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях за основу берут кадастровую стоимость недвижимости. Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.

Существуют такие правила:

  • если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
  • в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.

В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.

Можно ли уменьшить сумму налога на продажу?

Как мы уже писали, при УСН применяется ставка 6%. Если во время использования помещения вы не пользовались УСН, то при продаже придется заплатить 13%. Но при наличии действующего ИП, работающего по УСН, можно заплатить налог по сниженной ставке – правда, придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.

В случае если зарегистрировано ООО, уменьшить взнос тоже можно. От того, внесен ли объект недвижимости учредителем в уставной капитал, зависит, какой налог вы будете платить. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.

Нюансов в вопросе очень много, поэтому при расчете налога на коммерческую недвижимость рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом на официальном сайте федеральной налоговой службы, в котором есть калькулятор расчетов для конкретного региона и возможность пересчета с учетом всех индивидуальных характеристик объекта и ситуации.

Текст подготовила Александра Лаврова

Уплата налога с продажи нежилого помещения физическим лицом

Если решили продать недвижимость, не забудьте о налоге со сделки. Часто людям непросто разобраться во всех моментах и сложностях постоянно меняющегося законодательства. Да и тем, кто уже оплачивал налог с продажи нежилого помещения, не помешает освежить собственные знания. Ведь за последние 3 года в силу вступило немало важных изменений.

Сдаем отчетность

После того, как была зарегистрирована сделка по продаже объекта нежилого фонда, нужно озаботиться сдачей декларации по форме 3-НДФЛ. Сроки едины для всех (кроме юридических лиц) – не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Таким образом, если продажа недвижимости произошла в 2019 году, отчетность по ней нужно подать до 30 апреля 2020 года.

Декларацию можно сдавать как в бумажном, так и в электронном виде. Содержание ее простое:

  • данные о продавце и налоговом органе, в который подается отчет;
  • сумма дохода, полученного при реализации;
  • сумма налога, подлежащая уплате.

Если будет применяться вычет, добавится еще и информация о нем. Мало того, в конкретном случае к декларации необходимо будет приложить бумаги, подтверждающие право на налоговый вычет. Если возникают вопросы, стоит обратиться за консультацией в налоговую инспекцию.

После сдачи отчетности необходимо не забыть уплатить сам налог. Для этого установлен срок – 15 июля после подачи декларации.

Заключение

Данная статья описывает все нюансы налога с продажи нежилого помещения и дает советы по его оптимизации. Какой бы вариант снижения суммы сбора вы не выбрали, действуйте только в рамках закона. И тогда у налоговой инспекции не будет никаких претензий.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Налог на коммерческую недвижимость с 2020 года

325-ФЗ внёс изменения в порядок расчета налога на имущество юрлиц. Это коснулось и налога на коммерческую недвижимость. Рассказываем, что планируется.

Налог на коммерческую недвижимость рассматривается как налог на имущество бизнесменов. С 1 января 2020 года начинает действовать новый Федеральный закон № 325-ФЗ. Он внёс множество изменений в НК РФ, которые коснулись и налога на имущество организаций. В статье рассмотрим, какая недвижимость считается коммерческой и какие изменения, связанные с налогом на такую недвижимость, произойдут в 2020 году.

Кто должен платить

Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:

  • если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
  • если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет .

Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства. В данном случае у него пропадает необходимость уплачивать налог с реализации недвижимости.

Заключение

Вознаграждение, заработанное от продажи коммерческой недвижимости, подпадает под обязательное налогообложение. Порядок взыскания процентов в госбюджет зависит от того, использовалась ли такая недвижимость в предпринимательских целях для получения прибыли. Субъекты, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, уплачивают поборы исходя из выбранного режима налогообложения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источники

Налог на торговую недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here